划拨土地使用权转让程序是怎样的

你好，划拨土地使用权转让必须事先到土地所在市人民政府土地管理部门补办土地使用权出让手续。其审批程序如下：
(一)转让方向市政府土地管理部门提出划拨土地使用权转让申请；
(二)市政府土地管理部门同意划拨土地使用权转让申请，同意转让的，土地使用权转让双方当事人，签订土地使用权转让合同；
(三)由受让方持有国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向土地所在市、县人民政府土地管理部门提出书面申请；
(四)市、县人民政府土地管理部门与申请人经协商一致后，签订土地使用权出让合同（同时进行网上公示，公示时间为5天）；
 (五)土地使用者应当在土地使用权出让合同签订之日起三十日内向土地所在市、县人民政府土地管理部门交付土地使用权出让金，办理土地使用权出让登记手续；

根据《协议出让国有土地使用权规范》相关规定，划拨土地使用权转让应经过“申请（受理）—地价评估—确定协议出让方案并报批—核发划拨土地使用权准予转让通知书—公开交易（签订转让合同）—土地确权登记”的程序。即：
1、由原划拨土地使用权人持《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》到县级以上土地部门提出划拨转让申请；（原划拨土地使用权人也就是被批准划拨用地的单位）
2、土地部门受理后，向当地规划部门征询地块用途符合规划，组织地价评估、集体会审，确定应缴纳的土地出让金额，拟定协议出让方案，并报当地政府批准；
3、方案被批准后，向申请人核发划拨土地使用权准予转让通知书；
4、原土地使用权人在土地有形市场公开交易，明确转让价款，签订转让合同；
5、转让人与受让人持转让材料共同到土地部门办理土地出让手续，土地部门进行审核，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，办理土地登记。

1.农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；  　　
2.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；  　　
3.土地改革时，分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；  　　
4.实行《六十条》时确定为集体所有的土地，属于农民集体所有。

划拨土地使用权转让程序：
     1、报经审批
　　划拨土地使用权进入市场，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。在国务院另有规定之前，应当按照划拨土地使用权审批权限来进行。即基本农田、基本农田以外的其他耕地35公顷以上或者其他土地70公顷以上，由国务院批准。除此之外，均由省、市、自治区人民政府批准，并报国务院备案。这是划拨土地的房地产转让和出让土地的房地产转让的显著区别之一。因为涉及划拨土地使用权，用地者无权处分，必须要报政府审批。但在这里，具体是报政府的哪个部门来审批，立法规定不够明确，一般为房地产行政主管部门。
　　2.受让方办理出让手续，缴纳出让金
　　根据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》的规定，有批准权的人民政府准予转让的，除符合可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在经政府批准转让后，由市、县人民政府与土地使用权受让人签订土地使用权合同。由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，这实质上是使转让的那幅土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，实现土地使用权从无偿到有偿的转化。根据”92年国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》，出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%，这表明政府对划拨土地转让补交出让金给予相当的优惠，标定地价减收的部分及实际转让成交价与标定地价的差额均由转让方获取。在实践上，转让方通常能获取成交价额的2/3，而政府收取的出让金只为成交价额的1/3。如此作法，有利于通过利益机制充分调动划拨用地者的积极性，引导其转让土地使用权，从而促进土地变无偿使用为有偿使用的改革步伐。
　　3.不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理
　　《城市房地产管理法》第39条第2款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这样规定的主要考虑是，既充分顾及到土地资源的合理利用和优化配置，同时又避免国家土地收益的流失。如在划拨的土地上建成房屋的，一旦进行房屋买卖，土地使用权要随之转移，而土地转让价格隐含于房价之中，转让方所获级差收益往往超过房屋本身售价。这就需要转让方将其中的土地收益上缴国家。这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形，是指国家暂时无法或不需转为出、让方式供应的地块，或者根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的地块等。
　　依据《城市房地产转让管理规定》第12条的规定，这些情形有以下几种：
　　(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于下述建设项目：
　　国家机关用地和军事用地;
　　城市基础设施用地和公益事业用地;
　　国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
　　法律、行政法规规定的其他用地。
　　(2)私有住宅转让后仍用于居住的。
　　(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。
　　(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。
　　(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。
　　(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。
　　(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。