国有土地使用权有偿出让收入管理办法哪位了解

房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。  一、以出让方式取得国有土地使用权  1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。  2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。  3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。  （一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权  招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：  （1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；  （2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；  （3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；  （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；  （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；  （6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。  （二）以协议方式取得国有土地使用权  （1）协议出让国有土地使用权范围  出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：  a、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；  b、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；  c、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；  d、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。  （2）禁止性规定  a、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。  b、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。  二、以划拨方式取得国有土地使用权  1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。  2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然  无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。  3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。  4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。  三、以转让方式取得国有土地使用权  1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。  2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。  3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。  4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。  5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。  6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法  
　　第一条　为了配合国有土地使用权制度的改革，贯彻落实治理经济环境、整顿经济秩序和全面深化改革的方针，根据国发[1989]38号《国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，特制定本实施办法。  
　　第二条凡在中华人民共和国境内有偿出让国有土地使用权，各级政府土地出让主管部门必须按本规定向财政部上缴土地使用权出让收入，土地使用权出让收入包括：  
　　（一）土地出让金。指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。  
　　（二）续期土地出让金。指土地使用期满，土地使用权受让人需要续期时由土地出让主管部门收取的续期土地使用权出让价款。  
　　（三）合同改约补偿金。指土地使用权受让人经批准改变土地使用权出让合同指定的土地用途时，按规定补交的价款。  
　　第三条国有土地使用权有偿出让收入由财政部门负责征收，土地出让主管部门为缴款人，土地出让主管部门在收到土地使用权出让金后十天内按征收标准将土地使用权出让收入上交当地财政部门，并同时报告土地使用权出让收入的具体征收情况，缴款人逾期不缴的，除令其限期补缴外，并需缴纳滞纳金，每逾期一天，滞纳金为应缴收入的1-3‰。  
　　第四条土地出让主管部门可以从其所获土地使用权出让收入中提取土地出让业务费，各地提取业务费的具体比例由财政部门核定，一般不超过出让收入的2%，如有特殊情况，可适当提高比例，但最高不得超过5%。  
　　第五条国有土地使用权出让收入与城市土地开发建设费用实行收支两条线方式管理。土地使用权出让收入扣除土地出让业务费后，全部上交财政。上交财政部分，取得收入的城市财政部门先留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归取得收入的城市财政部门，地方财政所留土地使用权出让收入，暂时不参加体制分成。（省级财政是否参加分成，由地方自行确定，但省级财政分成比例不宜过大）。出让土地使用权所用开发建设费用开支由地方财政核拨。  
　　第六条上交财政的土地使用权出让收入及其支出分别纳入中央和地方财政预算，列国家预算收支科目“公有资产收入类”××款“土地使用权有偿出让收入”科目，城市土地开发建设支出列“公有资产支出类”××款“城市土地开发建设支出”科目。具体预算科目由财政部另行制定。  
　　第七条不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，主要用于城市土地开发建设，要建立城市土地开发建设基金，专款专用。  
　　第八条地方城市土地开发建设基金的安排使用，由各地财政部门根据城市土地开发建设管理部门提出的年度开发建设计划和项目，审核后拨款，并监督使用，此项基金年终如有结余，结转下年继续使用。  
　　第九条外商为获取国有土地使用权所交纳的出让金，必需用外汇支付，按中国银行人民币外汇牌价换算人民币。出让国有土地使用权所取得的外汇收入均应上缴财政，其外汇额度，上交中央财政60%，留地方财政40%。如在土地开发出让过程中，确有必不可少的外汇支出，由城市土地开发建设管理部门申报财政部门，由财政部门核拨。  
　　第十条与国有土地使用权出让有关的税收征收办法由国家税务局另行制定。  
　　第十一条国有土地使用权出让价格，由财政部门、土地出让主管部门、物价部门依照有关规定共同制定。  
　　第十二条各地区、各部门对本办法上述前已出让土地使用权所取得的收入，要认真进行清理，并按照本办法的规定处理。  
　　第十三条本办法由财政部负责解释。  
　　第十四条各省、自治区、直辖市财政部门可依照本办法制定具体实施细则，并报财政部备案。

按照现行制度规定，土地出让收入要全额纳入地方政府性基金预算管理，并且规定了明确的用途。首先是确保足额支付征地拆迁补偿费用、土地出让前期开发支出、破产或改制国有企业职工安置费、对被征地农民社会保障的补助等成本补偿性支出，在此基础上再安排农村基础设施建设、农田水利建设、教育、农业、土地开发整理、城市基础设施建设等开支，但不能用于平衡公共财政预算，更不能用于弥补一般行政运行经费。
2011年，全国缴入国库的土地出让收入33477亿元，同比增长13.8%。据国土资源部统计，当年全国签订的土地出让合同成交价款为3.15万亿元，与缴入国库的土地出让收入略有差异。其原因：一是合同成交价款口径略小，为招拍挂和协议出让收入，不含补缴土地价款、划拨土地收入和其他收入。二是合同成交价款实行分期缴纳，2011年以前签订的部分土地出让合同价款按照合同约定在2011年缴库，以及土地收入征管和清缴力度加大，使当年土地收入高于合同总价款。2011年全国土地出让收入呈现以下特点：
土地出让收入增速大幅回落。一季度增长35.7%，上半年增长22.9%，前三季度增长20.3%，全年增幅仅为13.8%，同比回落92.4个百分点，增幅呈现前高后低态势（见图3.2）。分地区看，东部地区仅增长1.9%。其中，上海下降22.4%、宁波下降17.2%、厦门下降17.1%、浙江（不含宁波）下降13.4%、北京下降6%。中部和西部地区分别增长33.6%和40.1%。其中，云南、西藏、新疆、湖南、贵州、重庆、吉林、黑龙江等省份增速较快，分别为170.9%、123.9%、101%、98.6%、63.5%、51%、40.7%、40.2%。