谁知道国外物业税怎么抑制房价

□本报驻纽约记者王建刚驻巴西利亚记者陈威华驻柏林记者王
　　近日，物业税成为社会广泛关注的热点。据报道，北京最早明年底开征物业税。但迄今为止物业税的征税范围、实施时间、管理机关等具体细节都尚未确定，开征物业税能否抑制房价仍存在较大争议。在国外，物业税已是一种相对成熟的税种，本报记者对美国、巴西、德国三国开征物业税情况进行了调查———
　　美国：交税多限制了炒房
　　美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，由地方政府征收，因此各州税率不一，多数是房产价值的1%-1.8%之间。房地产税一般按年计，房价越贵，房地产税越高。税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，20%-100%不等。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。
　　在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的每处房地产的评估价值，任何人均可自由查询。同时根据各州法律，房屋交易的价格也是公开透明和可查询的，每处房地产交易后90天内，房主都必须到有关部门就买方、卖方和成交价等内容进行依法登记，政府评估办公室还派出工作人员现场查看、记录原房主在房屋出售前对房子内外装修的情况，这是以后调整房屋评估价值的重要依据。
　　房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计上涨不能超过20%，商用房地产的评估价值5年保持不变。
　　依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者(自然人或机构)常常要同时缴纳县级房地产税和市、镇级房地产税，有时甚至还需缴纳学校学区的房地产税。
　　房地产税是美国地方税的一个重要品种，占地方收入比例很高，如纽约的斯科多尔区1996年房地产税收收入占该区全年全部收入的72%，新泽西的泽西市该年其房地产税收入则占该市总收入的90%以上。
　　通常说来，美国人炒房的热情不高，如果一个美国“炒家”手里捂着几套房子，别说是要还月供，就是每年这房产税都受不了，因此大多数美国人的房子都用来自住，拥有两套房子的美国人都不多见。
　　巴西：税率跟着房价走
　　每年年初，拥有房产的巴西人都面临着交房地产税的问题，早交者通常能够享受折扣，迟交者则面临追加罚款之虞。
　　巴西宪法规定，市政当局有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政当局确定，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以巴西最大城市圣保罗为例，房地产税通常占市政府税收总额的13%，2005年甚至达到16%。
　　去年12月初，圣保罗市议会通过了2010年房地产税调升方案。圣保罗市长卡萨比在提出房地产税调升方案时表示，征收房地产税的依据是房地产的市场价格，但是从2001年以后市政府一直没再更新房地产指导价格，其间，由于市政府进行市政改造，相当多的街区地价上涨，资产升值，租金提高，因此房主也应该多付一些地税。
　　圣保罗市议会投票决定，2010年圣保罗商业房产地产税调升至45%，普通民宅地产税调升至30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。
　　不过，巴西地方政府在调升房地产税的同时，也扩大了免税房产的范围。比如圣保罗市政府的新法案规定，房产价格在9.25万雷亚尔(约合5.3万美元)以下的可以免征房地产税，之前可以享受免税的房产价格在7万雷亚尔(约合4万美元)以下。
　　此外，因为天灾人祸而导致房屋受损的，也可以向市政府申请减免房地产税。一些地方规定，退休者、领抚恤金者和慢性病患者等可以获得最多50%的减免优惠。
　　德国：对财政意义有限
　　德国税制体系中与中国物业税相近的税种为地产税。地产税由城镇征收，征税对象为土地及地上建筑物的所有者。德国地产税分为农业用地地产税和建筑用地地产税两类。地产税=地产估计价值×地产税税率×城镇稽征率
　　以位于德国西南部的莱茵兰-普法尔茨州城市茨魏布吕肯为例。茨魏布吕肯为农业用地设定的地产税稽征率为280%，为建筑用地设定的地产税稽征率为370%。若该市一栋独户住宅的地产估计价值为1万欧元，则住宅所有人每年须缴纳地产税129.5欧元(1万欧元×0.35%×370%)。
　　根据《德国地产税法》，符合一定条件的纳税人可申请减免地产税。在实践中，申请减免地产税的通常是法定受保护历史建筑物的所有者。若某历史建筑物的修缮维护费用高于其作为博物馆或其他经营性场所的盈利，则其所有人有权向税务部门申请减免地产税。
　　地产税的税收额因明显低于工商营业税，所以对德国城镇财政而言意义并不十分重大。据德国联邦财政部统计，2008年德国地产税税收总额为108亿欧元。但地产税作为一种资本税对德国财政预算仍有意义。
　　此外，德国民众对地产税的征收并非没有异议。2  0  0  5年有民众向德国最高法院联邦宪法法院起诉，认为国家对公民自住的非经营性地产征收地产税违宪。联邦宪法法院2  0  06年6月判决原告败诉。

美国：交税多限制了炒房
美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，由地方政府征收，因此各州税率不一，多数是房产价值的1%——1.8%之间。房地产税一般按年计，房价越贵，房地产税越高。税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，20%——100%不等。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。
在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的每处房地产的评估价值，任何人均可自由查询。同时根据各州法律，房屋交易的价格也是公开透明和可查询的，每处房地产交易后90天内，房主都必须到有关部门就买方、卖方和成交价等内容进行依法登记，政府评估办公室还派出工作人员现场查看、记录原房主在房屋出售前对房子内外装修的情况，这是以后调整房屋评估价值的重要依据。
房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计上涨不能超过20%，商用房地产的评估价值5年保持不变。
依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者（自然人或机构）常常要同时缴纳县级房地产税和市、镇级房地产税，有时甚至还需缴纳学校学区的房地产税。
房地产税是美国地方税的一个重要品种，占地方收入比例很高，如纽约的斯科多尔区1996年房地产税收收入占该区全年全部收入的72%，新泽西的泽西市该年其房地产税收入则占该市总收入的90%以上。
通常说来，美国人炒房的热情不高，如果一个美国“炒家”手里捂着几套房子，别说是要还月供，就是每年这房产税都受不了，因此大多数美国人的房子都用来自住，拥有两套房子的美国人都不多见。
巴西：税率跟着房价走
每年年初，拥有房产的巴西人都面临着交房地产税的问题，早交者通常能够享受折扣，迟交者则面临追加罚款之虞。
巴西宪法规定，市政当局有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政当局确定，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以巴西最大城市圣保罗为例，房地产税通常占市政府税收总额的13%，2005年甚至达到16%。
去年12月初，圣保罗市议会通过了2010年房地产税调升方案。圣保罗市长卡萨比在提出房地产税调升方案时表示，征收房地产税的依据是房地产的市场价格，但是从2001年以后市政府一直没再更新房地产指导价格，其间，由于市政府进行市政改造，相当多的街区地价上涨，资产升值，租金提高，因此房主也应该多付一些地税。
圣保罗市议会投票决定，2010年圣保罗商业房产地产税调升至45%，普通民宅地产税调升至30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。
不过，巴西地方政府在调升房地产税的同时，也扩大了免税房产的范围。比如圣保罗市政府的新法案规定，房产价格在9.25万雷亚尔（约合5.3万美元）以下的可以免征房地产税，之前可以享受免税的房产价格在7万雷亚尔（约合4万美元）以下。
此外，因为天灾人祸而导致房屋受损的，也可以向市政府申请减免房地产税。一些地方规定，退休者、领抚恤金者和慢性病患者等可以获得最多50%的减免优惠。
德国：对财政意义有限
德国税制体系中与中国物业税相近的税种为地产税。地产税由城镇征收，征税对象为土地及地上建筑物的所有者。德国地产税分为农业用地地产税和建筑用地地产税两类。地产税＝地产估计价值×地产税税率×城镇稽征率
以位于德国西南部的莱茵兰－普法尔茨州城市茨魏布吕肯为例。茨魏布吕肯为农业用地设定的地产税稽征率为280%，为建筑用地设定的地产税稽征率为370%。若该市一栋独户住宅的地产估计价值为1万欧元，则住宅所有人每年须缴纳地产税129.5欧元（1万欧元×0.35%×370%）。
根据《德国地产税法》，符合一定条件的纳税人可申请减免地产税。在实践中，申请减免地产税的通常是法定受保护历史建筑物的所有者。若某历史建筑物的修缮维护费用高于其作为博物馆或其他经营性场所的盈利，则其所有人有权向税务部门申请减免地产税。
地产税的税收额因明显低于工商营业税，所以对德国城镇财政而言意义并不十分重大。据德国联邦财政部统计，2008年德国地产税税收总额为108亿欧元。但地产税作为一种资本税对德国财政预算仍有意义。
此外，德国民众对地产税的征收并非没有异议。2005年有民众向德国最高法院联邦宪法法院起诉，认为国家对公民自住的非经营性地产征收地产税违宪。联邦宪法法院2006年6月判决原告败诉。
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应向重庆政府学习的，因重庆加大保障性住房（公共租赁房）供应，所以重庆房价在全国城市中目前来说还是最低的，而且是按套内计算。今后通货膨胀因素会上涨，但至少遏制了房价的过快上涨。不能向重庆政府学习的，因重庆只开征高档房房产税，虽对抑制重庆房价一点关系都没有，明摆就是利用政策杀猪杀富，把富人赶出重庆，但重庆老百姓高兴。这个城市不适合富人去投资，政府杀富心态严重，但适合去做点小生意，小生意做大后一定要转向其它城市去发展。
　　目前国家也出政策公开参与炒房，房产税转嫁到租金，看来国家是要打击没房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏钱去买房。
　　最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。
　　一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。