杭州市基准地价如何

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《杭州市土地管理规定》和国土资源部、省国土资源厅关于城市基准地价更新与平衡工作的部署，结合本市实际，为进一步加强市区的地价管理和地价评估工作，规范和培育土地市场的健康发展，经市土地估价委员会和市人民政府第49次常务会议审议通过，现将调整后的《杭州市区土地级别划分范围》和《杭州市区基准地价表》等印发给你们，请认真贯彻执行。现就有关事项通知如下： 
一、本次土地级别和基准地价标准调整在市政府《关于调整杭州市区（不含萧山、余杭区）土地等级和基准地价标准问题给市国土资源局的批复》（杭政函[2002]18号）的基础上，以近期市场资料为依据，将萧山、余杭区的土地级别和基准地价纳入市区的统一体系。 
二、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。 该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 对原行政划拨的土地，其土地使用者因转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 三、凡符合有关规定，经批准需以协议方式出让土地使用权的，其出让价格按照市政府《关于贯彻国务院国发[2001]15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》（杭政[2001]15号）规定确定。为加强对以协议方式出让土地使用权的地价管理，防止国有土地资产流失，决定建立协议出让土地使用权最低价标准。其中，属净地方式出让的，工业等用地最低价不低于基准地价（含土地开发成本、级差地租和市政配套费）的70%；属受让人自行承担征地拆迁的，工业等用地最低价不低于基准地价（只含级差地租和市政配套费）的70%。 
四、西湖风景区用地容积率大于2.0的，由市国土资源管局根据《西湖国家级风景名胜区基准地价》的标准，制订具体的实施标准。西湖风景区内用地年土地有偿使用费标准按标定地价的20%乘以土地还原利率确定。 
五、考虑到萧山、余杭两区是首次纳入市区基准地价体系，为有利于其地价管理政策和具体工作的前后衔接，在具体执行时，两区的各类用地基准地价可在本标准的基础上分别下调15%，其中土地开发成本、级差地租和市政配套费的比例也可作适当调整，但调整幅度不得超过15%。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别  评估的土地使用权平均价格.基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格,对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期,由政府组织或委托评估,评估结果须经政府认可.
基准地价应按照同一市场供需圈内,土地使用价值相同、等级一致的土地,具有同样的  市场价格的原理进行确定.基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础,以土地收益和价格为依据”的原则,将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣,划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别,在同一土地级别或类型区域中,从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手,测算出不同行业用地  在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价,评估出基准地价,并建立相应的因素修正体系.

杭州的基准地价，基准地价在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。杭州的商业用地9100一平米，住房用地6600一平米，综合用地7500一平米，工业用地1530元。