基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一,它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
1 利用级别或区域基准地价评估
基准地价
(1)基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下:
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj (58)
式中:V:土地价格
V1b:某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki:宗地地价修正系数
Kj:估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数