住宅使用面积是如何计算的

A  房屋功用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内。  
　　B  房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。功用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。  
　　C  商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积(此次分摊的最小单位为层)，然后再分摊各自公用建筑面积。  套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积  计算方法  套内建筑面积由以下三部分组成：  套(单元)内的使用面积  
　　套内使用面积的计算应符合下列规定：  套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；  跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；  不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；  
　　套内墙体面积  新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。  非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。  内墙面装修厚度均入套内墙体面积。  
　　阳台建筑面积  
　　a.原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；  
　　b.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；  c凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；  
　　d半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。  
　　套内建筑面积=套内使用面积+阳台建筑面积  公用建筑面积由以下两部分组成：  电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。  套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。  
　　公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积的之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)。  
　　公用建筑面积分摊系数=  整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。  
　　分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数

（一）建筑面积
【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。【住宅建筑面积】  是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。【成套住宅建筑面积】  是指成套住宅的建筑面积总和。【危险房屋建筑面积】  是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。【房屋减少建筑面积】  指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。
（二）房屋建筑面积计算规则
1、计算全部建筑面积的范围
a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。  c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半建筑面积的范围  a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
3、不计算建筑面积的范围
a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下和半地下室。
b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
c）房屋之间无上盖的架空通廊。
d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
（三）房屋使用面积
【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算

开发商说的一般是建筑面积，建筑面积跟你说的房屋的使用面积是不一样的。建筑面积是套内面积跟公摊面积之和，套内面积是使用面积跟墙体之和。外墙的外面一半是属于公摊面积，其余墙体都属于套内面积。两户之间的隔墙，以墙中线为分界，一半归你的套内面积。未封闭的阳台按一半计面积。如果阳台是隔层做的，那就不计面积。住宅的面积并不是开发商说了算，国家有规定，是有专门的测绘单位实地测量的，你可以去问一下，到那家测绘单位去问问。你也可以在网上查一下房屋建筑面积测算的实施细则。看一下官方的具体规定。

开发商说的一般是建筑面积，建筑面积跟你说的房屋的使用面积是不一样的。建筑面积是套内面积跟公摊面积之和，套内面积是使用面积跟墙体之和。外墙的外面一半是属于公摊面积，其余墙体都属于套内面积。两户之间的隔墙，以墙中线为分界，一半归你的套内面积。未封闭的阳台按一半计面积。如果阳台是隔层做的，那就不计面积。住宅的面积并不是开发商说了算，国家有规定，是有专门的测绘单位实地测量的，你可以去问一下，到那家测绘单位去问问。

2015年最新的计算方法是：每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的l／2折算计入使用面积

（一）建筑面积
【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。【住宅建筑面积】  是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。【成套住宅建筑面积】  是指成套住宅的建筑面积总和。【危险房屋建筑面积】  是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。【房屋减少建筑面积】  指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。
（二）房屋建筑面积计算规则
1、计算全部建筑面积的范围
a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。  c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半建筑面积的范围  a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
3、不计算建筑面积的范围
a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下和半地下室。
b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
c）房屋之间无上盖的架空通廊。
d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
（三）房屋使用面积
【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。

1、计算全部建筑面积的范围
a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。  c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积