小区物业管理办法有哪些

小区全套物业管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
XXXX住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现
出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
（一）、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；
第二年内，创市物业管理示范住宅小区；
第三年……  保市优、创全国物业管理示范住宅小区；
（二）、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

XX  小区物业管理方案(草案)
　　为更好的服务于小区居民,更加健全和规范小区物业管理,现制定物业管理草案.就本小区人员来看为XXX人,共分为XXX户,大多数为退休?租房?还是青年?中年?根据人员年龄群划分,提出以下几点建设性意见.
　　一.总体人员情况.
　　保安部根据小区结构,调查出本小区的人数,户数及每户的具体情况,姓名,工作单位,年龄,爱好,父母,归家时间和联系电话,子女等,有一套详细的资料库,收集时间为半年,收集完毕后交办公室二次整理,建立健全的小区人员信息,保存入电脑进行系统管理,目的是了解本小区的内部结构,便于查找和协调沟通,
　　二.关系建立.
　　与居委会以及小区内设立的区委会保持,良好的关系,认真协调关系,认真听取区委会提出的意见和建议,同时将小区将要为居民完成的以及该做的事项公布于小区的现眼处,便于大家查看,同时为方便居民更好生活有意见建议栏,有公共娱乐场所,有报纸杂志订阅服务,有旅游介绍,有水电费代交,有子女接受服务,有收送衣服,有送餐服务,每开发一个服务都是为了便民,每个服务有专业人员进行负责协调,如订购报纸,门卫有值班保安在年底报纸杂志订阅时期找到当地邮局要来报纸名称和杂志编号以及费用和手续办理流程或者协调邮政指定人员前来,其次提取出保安部调查的人员资料,把有需求的,比如中老年人,退休职工,知识分子,上班族,进行归类分种,找到有需求的,在不打扰的时间段电话通知或者上门走访告知其目前是订购时期如需要订购可以到某处,或者现场立即订购,利润是根据与邮政的谈判来赚取差价,同理,收水电费是于水厂电厂协调,再分析小区中老年妇女,根据情况告知可以方便交费,利润与电厂水厂谈判.送餐,收衣,接送孩子都是可以谈判的.
　　三.安全.
　　定时不定时安排房屋漏水检查,水电路检查,家庭煤气,热水器,孩子出入,放鞭炮,夜班楼房查看,有急送面包车用于中老年突发事件或者半夜临时事情的处理.车辆停放标准和车辆安全管理.
　　四.物业费
　　按照人员计算,不按照平方计划,因为你是为每个人服务的,每个人都会经过你的服务,管理得好每个人都是愿意交费的,每人几元或者其他根据情况于而定,如果服务好,则收费会越来越高,如果服务不好,则收费会很底甚至还收不到钱.
　　物业与生活的相连就是生活的小助手,当人们离不开你的时候,需要帮助都是找你的时候,物业就是他的依靠,人依靠某样东西的时候,他是很忠诚的.

第一章　总　则
 
第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
 
第二章　业主及业主大会
 
第六条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第十一条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
　　（四）监督管理规约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。

第一条为加强本市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理企业、开始建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造良好的居住环境，根据国家及自治区有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以及相关的公共设施。
本办法所称  业主，是指住宅小区内物业所有权人，包括私有房产、公有房产、单位房产的房屋所有权人。
本办法所称  物业管理，是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营，以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
本办法所称  物业管理企业，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施，由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。
第五条物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则、逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。
第六条银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规和规章；
（二）负责培育、开发物业管理市场；
（三）参与住宅小区的验收，指导、监督住宅小区的移交工作；
（四）负责物业管理企业的资质管理；
（五）对物业管理企业的经营和管理进行监督、检查；
（六）负责指导、协调、监督维修基金（维修储备金）的管理和使用；
（七）负责对物业管理工作人员进行培训；
（八）负责住宅小区物业管理的考评工作。
建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。

1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。