老房拆建注意事项是什么

有几个方面的问题，希望懂行的朋友给解答一下！感激不尽！
（1）如何产权验证
楼房是以前粮局职工房，现在已经都是个人的了，土地使用权好像在多年前就转让给了现在的开发商，好像是。我家有房产局办的大红本，但有的人家只有住房证（不过要有这个证，也应该是当年房子盖好后缴纳了房款的才能给呢），开发商说我们的房子是小产权，这个怎么去验证啊！？那以后要是真盖上新房，我们的还是小产权吗！？是商业开发，不是征收。
（2）拆迁正常程序是什么？如何验证开发商资质?
前一阵子开发商书面征求过业主是否同意拆迁的意见，大部分人在意见书上写的是“条件合理就同意拆迁”，结果现在开发商说了楼层，提供了几个户型图就开始让业主们选，没有看到任何相关资质，没有规划图，没有沙盘，没有建成房屋的大概估价，更别提拆迁协议了，就开始开始选户型选楼层，是不是很不正规啊！正常程序应该是什么样子的！？
（3）拆迁协议的签订需注意什么？
大家一窝蜂的选了楼层，我觉得选户型楼层这个步骤不应该是现在进行的，但是看大家都选了，也就从了大众，昨天听说开发商要业主们开始签协议了，感觉很莫名其妙，越来越觉得不正规。在签协议的时候应该都注意什么，如何保障我们住户的权益呢？
（4）报危楼有额外补偿？
开发商把我们的楼报了危楼改造，请问国家政府对危楼是否有资金补贴，如果有，这钱应该是给住户还是给开发商！

1、提高设计要求：小户型二手房装修的设计应更重视居室功能的改造和完善。由于历史原因，功能设施、舒适便利性都很差，有的甚至有黑厨厕，而且很小。而有效改善住宅的功能性，提高空间利用率，是二次装修小户型时设计师攻关的重点。
2、注意隐蔽工程：有些老式小区的下水管多是铸铁管，常年污水浸泡，有很多已经生锈或腐烂，受外力影响很容易引起漏水及堵塞。还有很多老房子水道使用外露的镀形管，要想隐蔽的话就得换材料，接头该封闭的地方必须封闭。防水层在拆旧过程中肯定也会遭到损坏，必须重做。
3、材料彻底换：大多二手房装修时水电都要重新布局，所以应该把所有的电线和水管彻底更换，这是二手房装修最重要的工程，马虎不得。彻底更换所有材料，特别是电线，最好配备弱电盒。墙面粉刷层必须彻底铲除，打磨，然后用水泥砂浆重新粉刷，做防水，避免日后开裂和空鼓。
4、改旧施工要慎重：有的老房子年代久远，其墙面和楼层板都比较单薄，装修工人施工时一个不慎就容易敲破楼板和墙等，一定要和装修工人交待清楚，因为安全  才是最重要的，特别是一些砖砌的老房子，大多用的材料是石灰和沙浆抹上去的，水泥材料比较少，没有达到现在的要求标准，还容易出现一些多孔的砖墙壁，如果  是施工造成了安全事故，不仅将买了房子的好心情一扫全无，更重要的是造成的邻里纠纷，法律纠纷后患无穷。
5、噪音和垃圾：二手房装修最大的问题就是扰民。新房装修一般邻里都在差不多的时间段，但二手房装修时大多是有人在隔壁或者楼上楼下正常生活，所以这一块要复杂很多。

注意事项如下：1、对于没有产权证的房屋买卖，因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权，所以公证处不会给予公证。  2、有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，如果还建房是经济适用房，那么，根据《经济适用房管理办法》的规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后（一般为5年），方可按市价上市出售。3、购买还建房会有比较大的风险，如果要买，可以先与卖方签订房屋期权买卖协议书，对交易的详细内容步和方法越清楚越好，约定的违约金最好不低于所付金额的两倍。4、让卖方签署一份代为办理还建房一切事宜的委托书，并移交所有相关资料，由自己全权处理还建房所有权办下来之前的一切事宜。5、该委托书拿去公证。等到还建房所有权证办理下来后，再按照约定去办理过户手续。还建房定义：我国改革开放发展到一定程度后，部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造。为统一规划市设，需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配拆除了原住房的居民。这种住房，称为还建房或统建房、统建楼。