土地出让成本构成有哪些

土地出让金的成本包括以下几项：1、征地拆迁补偿支出，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、收回收购国有土地补偿费、拆迁补偿费等;2、报批规费支出，主要包括新增建设用地土地有偿使用费、防洪保安  资金、征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税、树林植被费、土地交易费等;3、其他支出。
　　土地出让金除了支付土地成本以外，还需计提专项基金。目前我市土地出让金中需计提的专项基金包括：1、社会保障资金，标准为成交价的8%;2、农业土地开发资金，标准为4700元/亩;3、廉租住房资金，标准为土地收益的10%。4、教育资金，标准为土地收益的10%;5、农田水利建设资金，标准为土地收益的10%;6、国有土地收益基金，标准为土地收益的5%;7、农田基础设施建设资金，标准为土地收益的3%;8、农民培训基金，标准为1000元/亩;9、部门业务费，标准为土地收益的4.5%;10、新征地工作经费，标准为1000元/亩。
　　摘牌后，还需要交地价款、交易服务费、契税、登记费、证本费及出让文件约定的有关费用(测量费、评估费)

土地成本包括土地出让金、一级开发成本和土地溢价。
 
   土地出让金不多说了，你租国家土地N年的租金加上大市政与四源费。前几年亚运村地区普通住宅仅不到600元/平方米（高层住宅小区）。
 
   一级开发成本是一级土地开发商用于生地开发的全部费用加上合理利润（一般是8%）。包含费用多种多样，如拆迁补偿、七通一平的费用等等。国家也有很多相关规定。经常产生纠纷的也是关于拆迁补偿费用。这部分费用在稍好一点的地段均超过土地出让金几倍。
 
   土地溢价是土地出让实施招拍挂之后出现的。相当于土地拍卖底价与实际成交价之差。底价是土地出让金加一级开发成本，有时溢价超过底价100%以上，土地溢价的大部分归国家。所谓招拍挂导致地价上涨主要指这一块，限价房所谓限地价也是只土地溢价部分受限。土地出让金和拆迁补偿是一分都不少的。

 
土地开发成本构成要点如下： 
1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。 
3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。 4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 
① 场地平整 ② 勘察设计③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。 
5、耕地占用税 6、耕地开垦费 
7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费 
9、新增建设用地有偿使用费 10、南水北调费 11、新菜田开发基金 12、出让金业务费 13、契税 
14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

土地开发成本构成  1、土地征用及拆迁费  新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。  
2、土地购置费  双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金  国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费  指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①  场地平整  
②  勘察设计  
③  临时设施  
④  桩基工程  
⑤  土建安装  
⑥  管理费  七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦  利息  七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费  指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。  
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息  目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本二、建筑及安装工程费  1、建筑及安装工程费  指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：
①  人工费  直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。  
②  材料费  工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。  
③  机械使用费  工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。  
④  施工管理费  为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：
-  工作人员工资
-  工资附加费
-  办公费
-  差旅费
-  检验试验费  
⑤  设备购置及安装费  包括各种设备的购置及安装费。
-  供热及换热站
-  供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）
-  电梯
2、小区内公共服务及建设费  指按规划要求兴建
①  中小学校、幼儿园
②  健身设施或用房
③  医院
④  派出所
⑤  环境卫生用房
⑥  物业管理用房（保安监控室）
⑦  居委会
⑧  商店
⑨  停车场（洗车场）
⑩  其他服务设施
3、小区内公共设施配套工程建设费  （单指工程施工费用）
①  道路  停车场  地面硬化  围墙
②  排水、排污管道
③  供水管道、二次加压
④  监控系统
⑤  供电线路、路灯
⑥  宽带及机房
⑦  有线电视
⑧  通讯线路
⑨  供热管道及换热站
⑩  园林、绿化三、基础工程费  
（主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费
2、人防费
3、中学增建费
4、城市基础设施配套费
5、旧城改造费
6、公建地费
7、墙改费
8、便道占用费
9、环境保护监察费
10、城市绿化费  五、前后期费用1、勘察设计费  
2、监理费  
3、招标费
4、质检费
5、测量、放线费
6、价格评估费
7、综合开发管理费
8、房屋所有权登记费
9、房屋所有权登记工本费
10、物业前期费
11、散装水泥限袋费
12、工程质量监督费
13、工程造价管理费
14、安全监督费
15、劳动定额测定费
16、外省承包工程管理费
17、施工图纸审查费
18、预算费
19、施工噪音管理费
20、专家评审费1、热力补贴费
2、供暖
3、煤气集资
4、煤气施工
5、供电
6、供水外接
7、排污费七、经营管理费  企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费
2、资质年审费
3、营业执照年审费
4、治安费
5、卫生费
6、行业管理部门培训费
7、城市交通集资费
8、报刊费
9、街道管理费
10、计划生育管理费
11、社会统筹
12、教育基金八、贷款利息  项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用
2、广告费
3、销售营业税十一、各种税费  
国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三