土地出让方式有哪些

1、划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
　　划拨的方式一般有：国有企业的土地、军事用地、公共用地等。
　　2、土地出让方式有三种：招标、拍卖、挂牌
　　按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。
　　招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
　　拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
　　3、协议出让
　　《协议出让国有土地使用权规定》（2003）第二条规定，协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　协议出让一般不用走招拍挂的形式。

国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议的方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。
   1、招标方式。招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优先土地布局、重大工程的较大地块的出让。
   2、拍卖方式。拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。它的特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
   3、协议出让。协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。特点是自由度大，不利于公平竞争。适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

协议、招标、拍卖、挂牌。其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。协议出让-是指市县人民政府土地管理部门与特定的公民、法人和其他经济组织通过平等协商出让国有土地使用权的行为。招标出让-是指市县人民政府土地管理部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织通过参加国有土地使用权投标确定土地使用者的行为。拍卖出让-是指由出让人发布拍卖公告，通过竞买人在指定时间、地点进行公开竞价确定土地使用者的行为。

一、协议方式出让国有土地使用权
协议方式指政府或政府委托地政部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式。协议方式的基本特点是由政府直接选定受让方，行政管理土地的效率相对较高，但缺点是没有引入市场竞争机制，容易造成地租的流失和政府部门的腐败。因此，这种方式一般适用于市政工程、公益事业用地，或者是政府扶持、优惠的项目用地，例如：安居工程、经济适用住房、高新技术产业基地。
协议出让国有土地的具体办法和操作程序，《协议出让国有土地使用权规定》
 
二、招标方式出让国有土地使用权
招标方式指在指定的期限内，是由符合规定条件的单位或个人，以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位择优确定中标者。招标方式的基本特点为：
①引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则。
②从发布通告起，投标全过程（开标、标底、标价）都是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密。
③投标人一般只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。
④中标者不一定是投标标价的最高者，招标人经过全面、综合评价各方面条件后，确定中标者。
 
招标方式分为公开招标和定向（邀请）招标两种形式。公开招标是向社会发布公告且不限定投标人的竞争性投标。定向招标是由招标方选择符合条件的单位或个人，向他们发出招标通知，邀请其参加投标。
招标方式出让国有土地使用权的具体方法和程序请参考：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
 
三、拍卖方式出让国有土地使用权
拍卖方式是指土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动。
其主要特点为：
①具有公开性，拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让土地。
②所有的应买人都有多次报价的机会。
③引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则。拍卖方式一般适用于商业用地、娱乐用地。
拍卖方式出让国有土地使用权的具体方法和程序请参考：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
 
四、挂牌方式出让国有土地使用权
挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。挂牌方式主要适用于竞争性不强的经营性土地。
挂牌方式出让国有土地使用权的具体方法和程序，请参考：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。