外国人在加拿大购房流程是什么

在看房，谈判以及签署购买合同，缴纳订金等过程中，并没有分别，可以和当地人一样看房，谈判以及签合同，如果本人不在多伦多，也可以通过传真方式签合同。
　　在多伦多，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要１０天左右的时间。一般情况下，是３０天，６０天或９０天后交房，时间是从合同生效日起计算。那么，如果当事人，看好房子，等不到交房，要离开多伦多，则要在当事人离开多伦多之前，和被委托人到当地律师事务所，签署委托协议，委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。
　　卖房的时候也有一些区别：卖的时候，如果业主仍然是外国人身份，律师会要求卖方预付一定的保证金，等结清水电，管理费，地税等杂费以后，再退还该笔保证金。
　　在贷款方面，外国人一样可以贷款，但通常会要求外国人身份的买家支付房价的35%做首期，贷款额一般不会超出房价的75%,  但是，对来自美国的买家，有的银行甚至可以提供0首期贷款。
　　在税务处理方面，当地人售房，如果是自住房，盈利部分并不需缴税；外国人则不同，卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金。盈利部分，参照所得税率征税。
　　实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。
　　对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。

作为外国人买家,将来在卖房的过程中，以及卖房后的税务处理方面，还是会与本国居民有所不同.  华人港湾资讯
居民如果符合有关  Main  Residence  主要居屋的条件，可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局，并申请一份清税证明书，  Clearance  Certificate，以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给买家和卖家，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。
-  多伦多因此如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25%的金额（保证金）放在信托帐户中。在收到政府发出的  Clearance  Certificate  后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在closing后的30天内仍然没有拿到清税证明书  或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。  加国  华人港湾
另外，律师也会要求非居民卖家额外的deposit，等结清地税,管理费，以及水电等杂费后，再以多退少补的形式结算the  balance.
其实,  外国人在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的Capital  Gain  Tax之外,与本地居民置业并无大异.
在实际操作过程中,  由于短期签证时间有限,  境外买家无法等到Closing(房屋交吉)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(Power  of  Attorney,  简称POA)的问题.
买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人．也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权．而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary  Public  的公证．除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受．　
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但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．比如，TD  Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字．以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受．除非银行对买家本人有一定程度的认识了解．因此ERICA要特别提醒买家，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA．要不然，就不是一张机票的问题了．
附：  加国  华人港湾
税局扩大国际查税部门编制
追查「太空人」卖屋瞒税
加国华人港湾-  多伦多【明报专讯】据接近联邦政府消息透露，联邦税务局(CRA)温哥华国际查税部门已悄悄扩大编制，增多人手调查海外逃税案件；而那些永久居民身分已经丧失的「太空人」，在出售加拿大物业时，若未按「非居民」(Non-Resident)规定申报资本增值税(Capital  Gain)，有可能是这波查税的重点对象。
移民律师李克伦(Richard  Kurland)新近掌握关于查税部门扩大编制的消息，他解释，虽然税法上的居民定义，不完全与《移民法》的居民定义相同，但两者却有一定的相关。他说：「那些早已不以加拿大为家，在加拿大居住，连永久居民身分也丧失的太空人，一般认定，在税法上也等于丧失居民，而成为「非居民」。」  华人港湾资讯
「非居民」房价获利无免税  加国华人港湾
李克伦指出，如果是「非居民」，则他们在刚移民买来安家让妻女居住的房屋，就不能再算为自住，而房价上涨的获利即资本增值部分，也不再适用免税。
根据规定，「非居民」出售加拿大物业时，卖屋所得总额的25%(如果房屋是由屋主自住)，在房屋过户过程中，会先被保留，并暂时交给税务局，直到卖屋者与税务局结算所欠的资本增值税(tax  on  capital  gain)，才将差额部分还给卖屋者。
至于用作出租用途的房屋，房屋过户过程中，被保留的部分更将高达卖屋所得总额的50%。有关房屋买卖的资本增值税率，则为25%。  加国  华人港湾
本报曾向加拿大税务局查询，希望确认税务局扩大温哥华查税人手，并目标指向国际漏税的情况，但税务局发言人布莱迪欧(Philippe  Brideau)表示，暂时无法马上答覆。  加国华人港湾
李克伦向来关注「太空人」未在加拿大居住以及可能隐藏收入的问题，李克伦强调，加拿大的税法对未在加拿大居住的「非居民」，有明确的缴税规定。
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经纪及新屋主或有手尾跟
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他认为，基于保护购屋者权益的立场，应该提醒即将购屋人士以及地产经纪，确定卖方是居民还是「非居民」，以免税务局在扩大查税后，揭发有「非居民」房屋以居民身分卖屋而被牵连责任。
李克伦举例说，假如有一名「非居民」卖了房子、获得了几百万元的现金，人已回到北京，而税务局又无法去北京查税，这时，税务局依法可能转向代理销售的地产经纪，又或者是接手「非居民」房屋的屋主，要求他们代为缴清欠税。

首先，外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。举个例子来说，客户在北京的某加拿大商业银行分支机构开立账户之后，可以将资金汇入该账户，但却不能从该账户支取，只有本人进入加拿大境内才可以启动账户的支付功能。因此，从未来过加拿大，没有开立全功能账户的非加拿大居民，很难申请到按揭贷款。解决的办法就是，在访问加拿大访问期间开立有效账户，或与加拿大境内有账户的亲戚或朋友开立联名账户。
其次，外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。
第三，外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。很多消费者误认为贷款经纪可以代表自己向所有的银行申请，其实不然，加拿大的RBC皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行（蒙特利尔银行）,HSBC汇丰银行，均不接受贷款经纪的业务代理。因此，外国人申请按揭贷款，需要自己多方咨询，一定会找到按揭贷款的。
第四，外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署power  of  attorney，即，委托授权书。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。
第五，外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。
第六，持有留学签证的学生，是否需要父母担保加签是很多人关心的问题。答案是，有些银行不需要，例如BMO满地可（蒙特利尔）银行。
第七，首付款是否要在加拿大银行的账户上停留1-3个月，也是大家比较关心的话题。答案与第六个问题相同。
最后，外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。