土地转让手续有什么流程

在我国，土地归国家所有，个人或单位没有所有权，所以，购买只是使用权。
公民只能购买土地使用权，但不能购买土地所有权。依据如下:
1、在目前情况下，我国实行两种土地所有权制度:国有土地所有权和集体土地所有权;
2、在目前情况下，我国实行多种土地使用权制度:行政机关使用权、司法机关使用权、人民解放军部队的使用权、事业单位的使用权、企业单位的使用权、个体工商户的使用权、个人的使用权等多种土司使用权制度。
3、在目前情况下，我国实施一种土地所有权转让制度:国家征用(把集体土地所有权变为国有土地所有权);两种土地使用权转让制度:有偿转让、无偿转让(划拨土地使用权)。
办事流程:
一、土地使用者，应依法进行土地登记。经过土地使用者申报、权属审核、地籍调查、登记注册、按规定缴费，最后发放土地使用证。
二、初始登记的土地使用者，应提供土地权属证件，房屋所有权证或建筑执照等相关的证明材料，填写土地部门统一的表格。
三、土地变更登记
1、买卖房屋:该申报人应提供房屋所有权证，商品房买卖契约(统一格式)，商品房销售许可证，卖方的土地使用证，该幢分配窗口表等。
2、析产、继承、转让:该申报人应提供房屋所有权证，原使用人土地使用证，公证书等。填写土地部门统一的表格。
四、每周本科负责将上述申报资料上交市局地政地籍处。等制证返回后10个工作日内立即通知使用者领证。
五、在登记过程中，现场需勘查、测量、设标。土地使用者应给予和配合。土地部门应将办事情况及时通知土地使用者。
六、土地使用者登记后，其地块进行地籍调查，经办事人初审，科长复审，经领导批准，方可领取土地使用证。领取土地使用证时，须提交土地登记收件单。
土地使用证
注意土地使用证上的名字与卖主是否为同一人，而且最好到国土部门对该土地使用权证进行查询，看是否真实，还要注意此土地使用权是否夫妻共同财产或其他共有财产。
最重要的是看看是土地有没有被查封抵押等，还是去国土局咨询吧!

土地转让程序：1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。
2、审查
接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。
如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。
3、现场勘察
现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。
4、地价评估，并提供报告书
审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。
5、填写转让审批表
认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。
6、审批
审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。
7、交纳有关税费
8、登记编号
审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。
9、土地使用权变更登记
经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。
备注：
1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书（判决书），协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。
2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。
3、转让合同应经过公证。
4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。
5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。
6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。

审批依据：
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
办事程序：
用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。
需报材料：
一、转让方提供
1.原土地证或土地证明函原、复印件；
2.原土地出让合同复印件；  
3.上交税务局土地增值税证明复印件；
4.提供土地评估报告；
5.规划办审定的航测地形图的红线图原件。
二、受让方提供
1.项目批复原、复印件；
2.企业法人营业执照(副本)及法人代表人身份证复印件；
3.上交财政局契税证明复印件。
三、转让双方提供
1.土地转让申请书原件；
2.经公证的《国有土地使用权转让合同》  原件(4份)。
（以上资料规格为B5纸，一式2份。）
收费标准：土地转让金总额的4%