你好,房贷一般可以选择等本降息和等额本息还款方式,利率调整一般有利率变动的次月1日起和次年起。要是你选的是等本降息,且利率一年调整一次:
每月的还款利息=尚欠银行的借款本金*年利率/12
每月的本金是固定的=总欠款/总还款月份数
比如你说的10万贷款,每月还本金=100 000/60=1 666.67元
第一个月的利息=100 000*5.05%/12=420.83
第二个月的利息=(100 000-1 666.67)*5.05%/12=413.82
等本降息 等于 每月还的本金固定不变 利息逐渐降低。
而如果是等额本息,则每月还款金额一样
A*年金现值系数=50 000,系数可以查表。算出A,就是每月的固定还款金额。这种方法,先换的本金多,利息少。
两种算法,在不提前还款的前提下,等本降息给银行的总利息要低于等额本息。