经开区安置房建设模式是什么

1月28日，郑州经开区世和小区正式交付使用。世和小区是经开区滨河国际新城项目的配套安置区，也是郑州市第一批合村并城项目，建筑面积30万平方米，共安置螺蛭湖村、单庄、毛庄3个村的村民2376户。
   螺蛭湖村采用了“先建后拆”的开发模式，该村村委会主任常志强说，村民们参与监督工程建设的全过程，再加上新小区的良好环境和完善配套，大大降低了拆迁工作的难度。
   除了村民监督，世和小区安置房项目还有三重监
   督，包括聘请监理机构监督管理的社会监督，建设主管部门和安全质量监督站的行政建设监督，经开区纪委与央企纪检部门联手进行的廉洁监督。
   在合村并城建设中，郑州市提出，“要坚持政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”。经开区在世和小区项目建设中，充分践行了“政府主导、市场化运作”这一理念，按照“先建后拆，边建边拆，以建促拆”的原则，与中国建筑第七工程局有限公司合作，以双方联合成立的中建（郑州）城市开发建设有限公司作为经开区滨河国际新城的土地一级开发平台，引入社会资本进行整片区开发，极大带动了安置房及市政基础设施建设。
   据经开区合村并城办介绍，该开发区除今天交房的30万平方米之外，2015年底前再有72万平方米安置房交房，都是采用此种合作模式。经开区真正把征迁群众安置房建设作为最大的民生工程，在村民未拆迁的情况下，已提前进行安置房建设。通过引进有理念、有实力的企业进行合作，极大解决城市建设投资的资金瓶颈问题，实现政府与企业的共赢。

经开区安置房建设模式是发展经济，建立投资公司，实行独立核算、自主经营、自负盈亏、照章纳税、按规定上交的办法，政府职能：理顺产权关系，把国家与企业的行政关系与产权关系分开，变直接管理为间接管理员有着重要的促进作用。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点    
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。    
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步    
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。    
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步    
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。    
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步    
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。