第一、主要原因:垄断。垄断的概念大家都很清楚。我认为垄断包括两个方面:
1、房地产开发商内部垄断。尽管深圳有成百上千家开发商,他们实际上并非在同一市场上竞争,构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时,相邻竞争的开发商,其定价采取了价格合谋或价格勾结,而价格合谋的实质是垄断。在垄断条件下,没有供给曲线,只有需求曲线,开发商的最优开发量取决于边际成本与边际收益相等之处。所以投机性需求和投资性需求越高,开发商的边际收益越高,房价越高。垄断是属于市场失灵的地方,需要政府管制。在垄断下,开发商缺乏降低成本的内在机制,(深圳的房价与内地普通县城的房价差几十倍甚至几十倍,开发商能索取一个高价就不会索取一个低价。
2、政府垄断。而政府垄断表现在:其一,限制中小企业进入住宅市场。其二,人为地划分三个不同供应体系,实际上,提供任何产品是开发商根据市场自己决定的,而不是由政府决定的。其三, 城市规划不是标准,而是政府控制的手段!任何人无法从现有的城市规划判断自己是否可以开发某个项目,而是每次向政府官员申请。结果是表面上房屋开发建设是市场行为,实际上还是换汤不换药的计划经济,伪市场经济。恶果是限制就竞争,房价自然要高。