2016年上海住宅市场展望
政策层面，2016年下半年全国楼市限购呈现多米诺效应，由局部调整转向全面放开，至今仅剩北上广深及三亚5个城市未做调整仍坚持限购。“930”新政超预期放宽限贷，加大对个人住房贷款需求的支持力度。同时14年全国两会后不动产统一登记工作取得突破性进展，上半年不动产登记局正式挂牌，至12月《不动产登记暂行条例》已正式出台，2016年3月1日起执行。2016年10月10日，上海市政府网站发布了关于成立上海市不动产统一登记工作领导小组的通知。
中长期来看，不动产登记局成立、暂行条例的出台，将进一步促进长效机制的建立和完善，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，将会迎来一个更具理性和成熟的市场，各种利好政策叠加也将推动市场预期逐渐转好。
但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在上海房价仍然上涨的背景下，2016年上海全面取消限购的可能性依然不大，在长效机制建立之前，盲目取消限购会影响楼市平稳运行，但不排除局部调整的可能性。
1.住宅市场量价或将小幅增长，供应微降
根据“中国房地产中长期发展动态模型”预测，在未来一段时期内降息、降准预期强烈以及货币政策在稳健中更注重适度调整的背景下，。2016年上海房地产市场将呈现“销售量价小幅增长，供应微降”的特点。
成交方面，由于利好政策叠加推动市场预期逐渐转好，2016年持续观望的购房需求将由于购房成本下降、信贷支持力度加大而逐步入市，市场信心增强。
预计2016年全年销售面积将小幅增长。新增供应方面，2016年商品房销售面积同比下降，总体库存持续攀高，虽年末销售有所好转，但处于历史高位的库存仍需一定的去化时间，预计2016年新批上市面积微降。
投资方面，2016年上海房地产开发投资额保持同比上涨的趋势，并且资金面与预期逐步转好。预计明年房地产开发投资额将继续保持增长，但增幅或将有所收窄。价格方面，在限贷放松等利好政策的背景下，明年潜在需求依然较为旺盛，而新批上市面积增幅有限，因此上海房价上涨压力依然较大。
分上下半年来看，下半年成交和供应量仍将高于上半年。2016年以来，上海下半年成交面积和新批上市面积分别较上半年增长22.84%和33.73%，占全年比重均值为55.13%和57.2%，新批上市面积季节性差异更为明显，2016年，这一规律仍将继续延续。随着市场逐步回温，人们持续观望的购房需求逐步入市。
2.近郊区域供应量大价格上涨空间有限，市区资源稀缺价格仍将居高不下
近年来，上海城镇化建设及轨道交通建设步伐的加快为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑。浦东新区、嘉定、青浦、松江等近郊区域凭借轨交优势、较低的价格和相对完善的配套成为刚需购房者的首选区域。
随着上海市中心区域土地日益稀缺，2016年至今浦东新区、嘉定、青浦为代表的上海近郊区县的土地成交量远高于市中心区域，累计成交6626万平方米，占上海市总成交量的92.70%以上，供应量过大，竞争十分激烈，预计2016年这些区域将继续成为上海的热点区域，但由于较大的供应量做支撑，区域价格上涨空间有限。而市区内由于土地资源稀缺，价格仍将居高不下。
3.刚性需求仍是市场主流，中高端住宅供求将有所上升
未来上海市场仍以刚需为主流，但中高端住宅供求将有所上升。2016年，上海成交主力面积段为90-120平米首改类产品和90平米以下的首置产品。其中，90平以下首置产品及90-120平首改类产品占比均比2016年有所上升，上升比率分别为2.37%、3%。未来刚需仍是市场主力。
伴随“930”新政超预期放宽限贷，央行降息，对普通住房标准的重新认定等利好政策，不仅将减轻购房者税费负担，同时也会使房贷新政覆盖范围得以扩大，减少刚需、改善购房误伤，降低交易成本，提升购房者支付能力。
2016年价格段方面，4万以上的中高端改善房源占比上升明显，上升比率为4.25%。2016年市场信心将开始回升此前受到抑制的购买力终将被释放，中高端项目将持续跑量，中高端住宅供求将有所上升。