一、基本情况 北梁棚户区位于东河区中心区域，总面积近13平方公里，是过去的老包头。由于历史等多方面原因，逐步形成了居住条件差、市政基础设施匮乏、弱势群体多、多民族聚居、开发改造难度大等具有典型特点的城市棚户区，也是自治区乃至全国面积最大的城市棚户区。从2004年开始，我市以改善北梁居民住房条件和生活环境为目标，开始陆续实施了该区域的棚户区改造工作。特别是2011年3月李克强总理实地视察北梁棚户区后，在国家、自治区领导和上级有关部门高度重视和大力支持下，进一步加大了北梁棚户区搬迁改造力度。截至2012年底，北梁棚户区改造已完成核心区内1.13平方公里范围内的改造任务，共安置居民1.02万户、2.86万人，累计投入资金20.8亿元。目前，在北梁棚户区未改造范围内，仍居住居民35487户、89083人，涉及房屋总面积338.45万平方米。 二、总体思路和工作计划 （一）总体思路。北梁棚户区搬迁改造坚持“政府主导、市场运作、金融支持、滚动发展”的运作模式，采取“财政出一些、银行贷一些、企业垫一些、居民拿一些、社会捐一些、上级支持一些”的筹资方式，坚持“先安置后拆迁”的实施步骤和“异地搬迁为主，局部原地改造为辅，先规划后建设、统筹兼顾居民就业”的工作方式，在注重工程建设质量的前提下，加快推动整体搬迁改造进程，切实做到和谐搬迁、人民群众满意搬迁，尽快实现北梁棚户区居民“忧居”变“宜居”的总体目标。 （二）工作计划。2013年，完成安置房回购任务，安置房建设全面开工，全面启动征收和安置工作，同步实施安置区及周边基础设施配套建设。当年计划回购安置房7000套，完成征拆50万平米，开工建设安置房150万平方米，实现安置居民1.15万户、3万人；2014年，安置房至少50%交付使用，集中进行征收搬迁安置工作，实现安置居民1.4万户、3.2万人； 2015年，所有安置房具备交付使用条件，全面完成异地安置居民产权调换工作和就地回迁居民的安置工作，实现安置居民1万户、2.7万人，北梁棚户区搬迁改造任务基本完成；2016年，全面推进北梁地区开发建设，对部分搬迁腾空地块进行基础设施配套建设，根据市场情况适时分块进行出让。 三、征收补偿
征收补偿是推动北梁棚户区搬迁改造的关键环节。《北梁棚户区国有土地上房屋征收补偿方案（送审稿）》严格遵循依法、普惠、公平的基本原则，坚持“征一还一、住房保障、异地安置”三个原则，通过货币补偿和产权调换相结合的方式，采取“先安置，后征收”的办法，坚持异地安置为主的政策。
（一）货币补偿政策。被征收人选择货币补偿，按照北梁区域内新建商品住宅的平均价格，确定为每平方米3000元进行补偿。在征收公告规定期限内签订协议的，按照每平方米3000元上浮10%给予奖励，对于先签约先搬家的，再给予一定奖励。
（二）产权调换政策。被征收人选择产权调换，坚持“征一还一、以旧换新”、“贴近原有住房面积调换”、“建好一批、安置一批、有序搬迁、公开选房、先签协议先选房”的原则，确定安置房户型为：50、65、75、90平方米四种户型。对在原有住房产权面积基础上，选择增加面积的，扩大10平方米部分，以优惠价每平方米1360元结算；再扩大10平方米部分，以优惠价每平方米2000元结算；再扩大面积部分按每平方米3000元结算。在征收公告规定期限内签订协议的，在原住房产权面积的基础上奖励10%；若选择不增加面积的，给予每户10000元奖励。在征收公告规定期限内提前签约、搬家的，再给予一定奖励。对于征收无批建手续的住房，按照“征一还一、补交差价”的原则，户均90平方米以下按每平方米800元，90—150平方米之间按每平方米1000元，150平方米以上按每平方米1200元补交差价后，再进行产权调换，享受部分优惠政策。 （三）住房保障政策。对低保户、低收入户、住房面积低于50平方米的住房困难家庭实施住房保障。对原住房产权面积低于25平方米的被征收人，实施50平方米廉租住房保障，原住宅面积按货币补偿政策给予补偿，补偿金可用于购买廉租住房产权或购买政府监管的商业项目产权，实现居住、就业双保障。对原住房产权面积在25—50平方米之间的被征收人，实施65平方米的安置房保障，其中50平方米归被征收人，余下15平方米由被征收人购买，原住宅产权面积25—40平方米之间的，以优惠价每平方米2000元购买；40—50平方米之间，以优惠价每平方米1360元购买。针对 “一房多户、一房多代”中涉及的离退休、低收入双亲或单亲老年人，通过廉租住房进行住房保障，其子女实行产权调换。享受住房保障办法的被征收人，入住时可一次性补贴水电暖生活费用3600元和首期公共设施设备维修基金。 四、资金平衡 （一）资金总需求。北梁棚户区搬迁改造计划总投资近200亿元，其中：征收补偿资金约需33.01亿元；安置房回购、建设资金约需77.24亿元；城市道路等基础设施建设资金约需48.72亿元；社会综合服务配套设施约需41.6亿元。 （二）资金筹措方式。一是市、区两级计划投入资金52亿元（其中：市财政三年共补贴15亿元，土地出让收益三年共投入15亿元，国债资金投入10亿元，东河区政府三年共投入7亿元，市本级土地等国有资产出让节余资金分三年共投入5亿元）；二是自治区财政专项补贴资金13.2亿元（财政专项补贴9亿元，保障性住房自治区配套补贴资金4.2亿元）；三是国家政策补贴资金9.8亿元（公租房、棚改房补贴资金）；四是申请银行贷款125亿元。 （三）资金平衡方式。市本级财政投入和银行贷款本息主要通过搬迁腾空后规划建设用地的土地出让收益进行平衡。按照规划要求，北梁棚户区13平方公里范围内规划建设用地约6.6平方公里，10000亩，先期选择2000亩条件较好的成熟地块，通过招商引资方式进行土地一级开发，利用市场资金推进房屋征收和安置房建设，有效解决资金缺口，缓解政府资金投入压力。同时，逐步将搬迁腾空的8000亩土地纳入土地储备计划，集中进行收储，并进行土地整理和配套，待土地升值后适时挂牌出让，土地出让收益用作偿还银行贷款本息，有效防范政府信贷风险。经测算，北梁棚户区规划建设用地经综合配套后，按照每亩平均200万元出让，可回收土地价款160亿元，扣除五项基金约27亿元，可实现土地收益133亿元，用于偿还银行贷款本息，实现资金总体平衡。 五、组织保障 （一）加强组织领导。为顺利推进北梁棚户区搬迁改造工作，成立了包头市北梁棚户区搬迁改造领导小组，组长由孙炜东市长担任，副组长由市人大、政府、政协、市中级人民法院相关领导担任，成员由市直有关部门主要负责人和东河区主要领导组成。领导小组下设各专项工作组和现场指挥部。 （二）明确职责分工。根据工作实际需要，领导小组及各工作组和现场指挥部职责按两个阶段进行明确，第一阶段（前期工作阶段）：领导小组及各工作组主要负责搬迁改造总体协调，解决工作中重点、难点问题，搬迁改造资金筹措、拨付和监管，北梁棚户区及安置区的规划设计编制工作，安置房和基础设施建设工作，以及搬迁改造工作的全过程监督审计；现场指挥部主要负责入户摸底调查、部分安置房建设、征收安置、信访维稳、舆论宣传等工作。第二阶段（征收安置阶段）：领导小组及各工作主要负责搬迁改造总体协调，解决工作中重点、难点问题，北梁棚户区搬迁改造资金筹措、拨付和监管，安置区和原址拆迁腾空地块总体规划和控制性详细规划的审查和把关，安置区工程质量、安全和施工现场管理的监管；现场指挥部作为北梁棚户区搬迁改造建设和征收的责任主体，具体负责征收补偿方案的制定和组织实施，安置房的建设和回购，安置区的规划设计，基础设施配套建设，施工现场管理、工程招投标、建设质量和安全监督，舆论宣传，区域内社会稳定等工作。 （三）发挥基层党组织作用。针对北梁棚户区实际情况，制定下发《关于在北梁棚户区搬迁改造中充分发挥基层组织和党员、群众作用的工作方案》，坚持“重心下移、便于组织、便于管理、便于工作”的原则，建立“党支部牵头，党员先行，群众支持，全员发动”的工作机制，在街道党工委的领导下，建立123个基层党支部和居民小组。通过集中培训、外出考察学习等形式，切实让每一位社区党支部干部、居民小组长、工作人员掌握搬迁改造的相关政策法规，了解工作流程，熟悉群众工作方法，担当“政策宣传员、民意征集员、矛盾化解员”，让基层党组织的模范带头和战斗堡垒作用在居民群众中间和拆迁一线得到充分发挥，让鲜红的党旗在北梁棚户区搬迁改造现场高高飘扬。 （四）强化舆论宣传。坚持把宣传发动贯穿于棚户区改造工作的始终，通过开通包头北梁棚户区搬迁改造网、开辟“吴燕说法”大讲堂、发放《北梁棚户区改造宣讲宣传单》、张贴“北梁棚户区搬迁改造”标语、循环播出北梁改造政策，召开新闻发布会等形式，对北梁棚户区居民进行全方位政策宣讲、法律宣传，切实让群众政策清、情况明、心底亮，营造北梁棚户区搬迁改造良好社会环境。
为改善北梁棚户区人民群众的居住环境，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》、《包头市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等相关规定，结合北梁地区实际情况，特制定本方案
（2）按照原住房产权面积给予每平方米100元奖励；提前搬迁并将被征收房屋移交征收部门的，再奖励每平方米50元。 （二）产权调换办法
产权调换实行“征一还一、以旧换新”、“贴近原有住房面积调换”、“建好一批、安置一批、公开选房、有序搬迁、先签协议先选房” 的原则，安置房户型设计确定为：50（廉租房）、65、75、90平方米四种户型（以房屋户型实测面积为准）。
1．选择 北梁棚户区安置区安置住房的（位于利朗路、包二中、康复路、红星美凯龙周边区域）：
（1）征收产权住房，按照“征一还一”即面积相等部分不找差价，以旧换新。
（2）征收自建住房（前檐高度2.2米以上，外墙为二四承重墙体，结构完整，门窗齐全，达到防水及保温效果，建成并居住多年的）：
①选择调换有产权住房，补交差价后，进行“征一还一”：户均90平方米（含90平方米）以下每平方米补交800元，90—150平方米之间（含150平方米）每平方米补交1000元，150平方米以上的每平方米补交1200元集资住房。在安置区安置的，享受本条第（3）款和第（4）款的②③项奖励。
②如不选择调换有产权住房，补交差价后（标准同上），按照自建房的实测建筑面积给予住宅补偿价每平方米3000元的补偿。享受第（一）条第3款的第（2）项奖励。
（3）在原住房产权面积基础上，选择扩大住房面积，扩大10平方米部分，按优惠价每平方米1360元结算；再扩大10平方米部分，按优惠价每平方米2000元结算；再扩大面积部分按每平方米3000元结算；楼层差价（见附表2）。
（4）在征收公告规定的签约期限内，被征收人与征收部门签订征收补偿协议，给予3项奖励：
①以原住房产权面积为基数，奖励10%;
②选择安置房，不享受第3款阶梯优惠价的，给予10000元奖励： ③按照产权面积给予每平方米100元奖励；提前搬迁并将被征 收房屋移交征收部门的，每平方米再奖励50元。 2．在北梁棚户区范围内选择产权调换的： 按产权调换办法第1条第（1）（2）（3）款执行。 六、住房保障办法
对低保户、低收入户、住房面积低于50平方米的住房困难家庭，按照“贴近原有住房面积调换”的原则实施住房保障。
（一）对住房建筑面积25平方米（含25平方米）以下的被征收人实施50平方米廉租住房保障（给予简装修，具体标准见附表3，户型面积以实测面积为准）。对被征收人原住房建筑面积按货币补偿政策给予补偿。补偿金可用于购买廉租住房产权（购买价格、楼层差价见附表2），也可作为创业资金投入市场，购买由政府监管的商业项目产权，给予被征收人的投资收益率每年不低于8%，三年后可选择出让、租赁或自主经营。如不购买，按照廉租住房管理办法执行。
（二）对住房建筑面积在25平方米以上50平方米（含50平方米）以下的被征收人，实施65平方米安置房保障（给予简装修，具体标准、楼层差价见附表2，户型面积以实测面积为准），50平方米内产权归被征收人，其余15平方米产权被征收人购买，原住房建筑面积25—40平方米（不含25平方米，含40平方米）的被征收人，以优惠价每平方米2000元购买。原住房建筑面积40—50平方米（不含40平方米，含50平方米）的被征收人，以优惠价每平方米1360元购买。
（ 三）如果被征收人夫妻双方及未成年子女拥有两套或多套住宅且建筑面积合计超过50平方米的，或被征收人已经享受廉租住房保障的，只能在“征一还一”的基础上，实行产权调换或货币补偿办法。
（四）享受住房保障的被征收人给予2项奖励：
1．从入住安置房之日起，一次性补贴每户水、电、暖等生活费用共计3600元。 2．房屋产权人承担的首期应缴纳的公共设施设备维修资金（多层每平方米50元，小高层每平方米120元），由政府统筹代住房保障对象缴纳，后期的公共设施设备维修资金由房屋所有权人缴纳。
（五）享受住房保障办法第（一）或（二）条的被征收人，对其房屋的附属物不再进行补偿，不再给予奖励。
（六）如不选择住房保障办法的，可按照货币补偿或产权调换办法，任选其中一种办法。 七、征收公有住房（直管公产、单位自管产）方式
承租人进行房改购房后，执行私有住房征收方式。如未进行房改购房，按照被征收房屋的价值比例获得补偿，承租人取得的补偿费用为征收房屋补偿价值的80%，出租人（房屋所有权人单位）为20%。
八、被征收人只有一套住房，且住房建筑面积50平方米以下的，原则上只进行住房保障、产权调换。
九、征收非住宅房屋方式
征收工商企业或个体工商业户的房屋（非住宅房屋的确认：以房屋所有权证记载的用途认定，房屋所有权证未记载房屋用途的，以房屋档案记载的用途认定），被征收人选择货币补偿，根据评估机构确定的房屋土地综合评估价格进行补偿。选择产权调换，生产用房在园区进行安置，给予3项优惠：
（一）土地出让金政府净收益部分返还企业，用于企业基础设施建设； （二）三年内企业缴纳的税收市区两级地方留成部分50%返还企业，用于技改和企业发展； （三）市区两级各项行政事业性收费减半征收。 有商业产权的用房在北梁棚户区安置区范围内进行产权调换，按照“征一还一”调换同等产权面积的商业用房，并以原商业用房产权面积为基数，奖励10%。调换产权面积与原房屋产权面积如有差额，差额部分按安置区域商业用房的市场价互找差价。如有异议，根据评估机构确定的房屋土地综合评估价格进行补偿。 十、在2013年3月12日入户调查通告发布之后，建设的违章建筑一律不予补偿并依法拆除。 十一、搬迁补助 （一）搬迁补助费 搬迁补助费的发放以户为单位（以当地派出所发放户口本为准）。住宅房屋按照产权面积每平方米补助10元，补助不足500元的按500元计算。商业经营用房每平方米补助20元，补助不足1000 元的按1000元计算。工业生产用房每平方米补助30元。 选择产权调换现房安置或选择货币补偿的，计算一次搬迁补助费。 （二）临时安置补助费 选择产权调换，安置房在建设中，确需被征收人搬迁，且自行解决过渡用房，自搬迁之月起，18个月内，住宅房屋按产权面积每月每平方米补助12元，每户每月不足600元的，按照600元计算。非住宅房屋按照产权面积每月每平方米补助10元。 （三）停产停业补偿费 征收非住宅房屋且选择产权调换的，征收前仍在进行合法生产、经营的，以征收房屋前上一季度（或半年）个人或企业所缴纳所得税基数的月平均数乘以停产停业月数计算补偿。
（四）本方案产权调换中的各项补助和奖励可以抵顶房屋差价款。 十二、其他事项 （一）房屋征收部门与被征收人未达成协议，或被征收房屋产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不明的房屋，由房屋征收部门到当地公证机关进行相关公证后，报请东河区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。公告期满，对房屋产权 下落不明的房屋现状保权，按征收补偿决定先行征收。 被征收人对征收部门作出的房屋征收补偿决定不服，有权申请上级人民政府进行行政复议或者依法向人民法院提起行政诉讼。 （二）被征收人在法定期限内未申请行政复议或者未提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内拒不搬迁的，经人民法院裁定准予 执行的，由东河区人民政府组织实施，或由人民法院执行。 （三）任何单位和个人不得违反规定，采取非法方式迫使被征收人搬迁。由此给被征收人造成损失的，依法承担赔偿责任。对直接负责的主管人员和直接责任人将依法依规给予严肃处理。 （四）在征收房屋过程中，如有威胁、侮辱、殴打房屋征收实施单位工作人员或以其他行为阻碍工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 （五）房地产评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，由征收部门提请发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构及房地产评估师并处罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。