湛江市辖区镇级国有土地出让金是多少应该如何计算

答：1土地出让金缴纳给国土资源部门。法律规定提出过具体要求，主要是必须足额缴纳，不得低于法定标准，详见《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。2土地出让金缴纳给你土地所在地的国资源局代收，而代收的土地出让金省级人民政府得百分之十五，地方的市、县级人民政府和你所在的镇级人民政府留百分之五十五作为地方经济发展，百分之三十交中央财政。而土地出让金标准都是由当地市、县人民政府根据土地价值的不同制定的。并非统一标准。

湛国土资(通告)〔2009〕1号 2008年5月，湛江市人民政府批准了市辖区镇级国有土地基准地价。为增强实施镇级国有土地基准地价的可操作性，统一市辖区镇级土地市场的规范化管理，加强政府对镇级国有建设用地使用权出让地价标准的调控，促进我市土地市场健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规，制定《湛江市辖区镇级国有土地出让金计算办法》。 
一、镇级国有土地出让金收取范围 
(一)政府出让国有建设用地使用权的; 
(二)划拨土地使用权申请协议出让，不改变原土地用途等条件，经依法批准的; 
(三)划拨土地使用权转让且申请协议出让，不改变原土地用途等条件，经依法批准的; 
(四)划拨土地改变土地用途等条件，经依法批准办理出让的; 
(五)出让土地改变用途、容积率等使用条件，经依法批准的; 
(六)符合法律、法规规定的其他情形。 
二、镇级国有土地出让金标准的确定及计算方法 
(一)政府出让国有建设用地使用权的，应缴交的土地出让金为土地交易成交价。 
(二)划拨土地使用权申请协议出让，不改变原土地用途等条件，经依法批准，应缴交的土地出让金按土地市场价格的40%计算。 
(三)划拨土地使用权转让且申请协议出让，不改变原土地用途等条件，经依法批准,应缴交的土地出让金按土地市场价格的40%计算。 
(四)划拨土地改变原用途等条件，经依法批准协议出让，应缴交的土地出让金等于拟出让新的土地使用条件下出让土地市场价格减去拟出让时的原土地使用条件下划拨土地价格(划拨土地价格等于原土地使用条件下出让土地市场价格×60%)。 公式：应缴交的土地出让金=拟出让新的土地使用条件下出让土地市场价格-拟出让原土地使用条件下出让土地市场价格×60%。 划拨土地改变原用途等条件，经依法批准进入市场交易，应缴交的土地出让金等于拟出让新的土地使用条件下出让土地市场价格减去拟出让原土地使用条件下划拨土地价格(划拨土地价格等于原土地使用条件下出让土地市场价格×60%)。 公式：应缴交的土地出让金=拟出让的新土地使用条件下出让土地市场价格-拟出让的原土地使用条件下出让土地市场价格×60%。 
(五)出让土地改变原用途、容积率等条件，经依法批准，应补缴的土地出让金等于批准改变新的土地使用条件下市场价格减去批准改变时原出让土地使用条件下剩余年期的土地市场价格。

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金在财政收入中占据着相当大的比重，那么土地出让金标准是怎样的？如何来确定土地出让金标准？我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。相关阅读：广州土地出让金标准调整算算你要补交多少钱？土地出让金的概念以及收取计算标准沈阳土地出让金标准加强土地出让金的征收管理石家庄土地出让金的标准及土地出让的手续国务院规定的国有土地出让金标准以及最低价确认方法

如果买卖的属于非出让国有土地使用权的土地，在办理土地出让时，其土地出让金由受让方按规定缴纳；如果买卖的属于已出让的国有土地，则买方应该支付土地使用权剩余年限的土地出让金。

答：1土地出让金缴纳给国土资源部门。法律规定提出过具体要求，主要是必须足额缴纳，不得低于法定标准，详见《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。2土地出让金缴纳给你土地所在地的国资源局代收，而代收的土地出让金省级人民政府得百分之十五，地方的市、县级人民政府和你所在的镇级人民政府留百分之五十五作为地方经济发展，百分之三十交中央财政。而土地出让金标准都是由当地市、县人民政府根据土地价值的不同制定的。并非统一标准。

出让的国有土地到期需要继续使用的，应该在出让合同到期提前一年向国土资源局提出申请，重新签订国有土地出让合同，缴纳土地出让金；如果不再继续使用的，也应该向国土资源局提出交回土地申请。