韩庆：甘肃省工商联房地产业商会2011年工作思路
韩庆：尊敬的各位领导，各位代表，女士们、先生们，受商会的委托，现在我向大会做2011年工作思路报告，请审议。
2011年是我国国民经济和社会发展第12个五年规划的开元之年，“十二五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革、加快转变经济发展方式的攻坚时期。深刻认识并准确把握房地产形势变化的新特点，面对机遇与挑战，理性应对宏观调控下的银根紧缩、住宅限购及土地有效供给严重不足等不利因素，积极建言献策，努力改变投资环境。抓住和用好国发47条和西部大开发的良好政策，全面促进全省区域功能组团协调发展，为促进房地产业的平稳健康持续发展做出新贡献。
新的一年，面对新形势、新政策、甘肃省工商联房地产业商会继续坚持以科学发展观为指导思想，把科技进步和创新思维作为重要支撑点，把转变行业运作模式作为突破口，把建设资源节约型和谐型地产作为重要着力点，大力推广低碳经济与低碳住宅的健康发展，努力提高开发社区的生态环境，为促进和改善人居环境而努力奋斗。
2011年，我们做好以下几个方面的工作。
一、认真学习国发47条《意见》，狠抓机遇再促发展
中央支持甘肃的47条《意见》站在统筹全国区域协调发展的战略高度，着眼于解决影响和制约我省发展的突出问题，提出了进一步支持我省经济社会发展的战略思路和重点任务、涵盖了我省经济社会发展的各个领域、各个方面，与甘肃经济社会发展的实际相吻合，与省委推出区域发展战略相吻合，与全省各族人民加快发展的愿望相吻合。国发47条《意见》所表述的发展战略、发展目标、重点任务和政策措施，不仅是国家层面对甘肃跨越发展的高度概括和系统阐述，更是对省委、省政府制订并正在实施发展战略的充分肯定，那就是“中心带动、两翼齐飞、组团发展，整体推进”的区域发展战略。国发47条《意见》传递出一个强烈的信号，那就是要在国家的大力支持下，在省委、省政府的坚强领导下，加快发展，科学发展，跨越式发展。
国发47条《意见》从国家略的角度和层面，对甘肃发展做出了及具指导性和操作性的全面部署，是全省加快发展的重大历史机遇。并特别强调要充分发挥兰州、天水、白银等中心城市的辐射带动作用，全面推进区域协调发展。
国发47调质处，要全面促进区域功能组团的协调发展，根据区域发展战略制订了区域发展木百和战略部署。目标是兰白核心经济区，定位是“西陇海兰新经济带重要支点和西北交通枢纽和物流中心”.二是推进九泉、嘉峪关、张掖经济技术开发区、白银高新技术产业开发区升级为国家级的开发区。三是促进关中-天水经济区的发展，四是建设武威、张掖河西走廊绿色经济区。五是建设金昌、白银等为重点的循环经济区、国家对区域发展目标已于10月底落实到国家发改委等10多个部门，将逐步实施。这对于甘肃的房地产业来说是个千载难逢的大好机会。从战略部署上讲是率先发展兰白经济圈，把再造兰州新城作为战略部署的第一步。各个区域目标的实施，基础设施的建设，都需要房地产行业的参与和实施，所以我们要狠抓机遇，实现房地产业的跨越式发展。
以省会城市兰州为例，要实现跨越式发展，全力实施“再造兰州”战略，这是兰州市委立足兰州实际，着眼加快发展做出的一个重大战略决策，其最根本的要求就是加快发展，先发展、跨越发展、科学发展，这也是“十二五”期间全市上下重中之重的任务，全市上下必须在思想上要高度统一，行动上要高度一致。
兰州市政府提出了构建兰白都经济圈的概念，即将兰州区、秦王川、白银三个点相连，恰好形成一个三边各70公里的等边“金三角”,成为互为犄角、互动互补的经济格局，辐射带动兰白都市经济圈的开发建设。当兰州新区以国家战略的形式表现出来时，我们不难看到，国发47条对甘肃情和兰州市情把握之深、之准，也啄食体现了对兰州新区建设的足够重视和百倍期望。按照区域经济学重点突破的发展原理，甘肃的发展在统筹协调的前提下，关键要发挥中心城市的率先、带动、辐射、示范作用，而兰州新区的建设便是其中的核心问题。兰州新区建设将是兰州和甘肃发展的一个重大历史性事件和政策机遇。兰州的率先行动和经验，将会带动全省各州市的建设实践，逐步实现国发47条所指定的宏伟目标。2010年10月13日，甘肃省工商联房地产业商会参加了秦王川新区考察活动，目前已有20家会员企业提交了开发建设用地的数量15000亩，商会会员的迅速反应，体现了会员企业对新城建设的高度责任感和使命感。让我们大力弘扬“人一之、我十之、人十之，我百之”的甘肃精神，在国发47条的支持下，为建设甘肃美好的未来再立新功。
二、做好调研工作、积极参政议政，当好政府参谋
2011年，我们要继续坚持不懈的搞好调研工作，充分发挥社会主义制度的政治优势，积极参政议政，充分利用政协人大的参政职能，研究政策，调研市场，参政建言，努力协助政府在指定地方政策时当好参谋与助手，改善投资环境，促进房地产业健康稳定发展。针对以上问题，我们要做好以下几点工作及
1、面对国发47条区域发展战略，在事实过程中会遇到许多新问题，以兰州市为例，如何建立一套在新城区开发建设的运作模式，建议政府以深圳特区发展的思路为指导，转变观念，彻底脱离老城区运作模式的旧思路方式，广泛征求开发商的意见和建议，大胆创新，制订以五年期为年度的发展规划，制订与各五年计划相应的运作模式和优惠政策，如在第一个五年计划中，政府的主管部门如土地、金融、税收、建设等如何形成一套快速、高效、利惠的运作模式，要做到土地价格低、运作速度快、银行利率低、贷款速度快，税收采取低税率或减免政策，建设部门报批速度快，建设周期短等等一系列的优惠政策，以吸引更多的开发投资商参与新城的建设。在政策优惠的前提下，大大降低了开发成本和商品房价格，优质低价的住宅产品将会吸引更多的消费者入住新城，逐步实现新城50万人口的宏伟目标，这是我们明年调查研究、建言献策的重中之重。
2、土地增值税一直困扰着我们开发商的思路和情绪，从2008年我们建议暂缓征收后，现在又重新提到了议事日程上，造成了开发商的巨大心理压力，与发达地区相比，我们的土地增值空间相差悬殊，所以政策不能一刀切，应该有具体的地方政策进行调控，建议西部欠发达地区采取降低税率，取消对2008年以前竣工项目的清算，对于已改制的企业，应取消改制之前的项目清算，让开发商轻装上阵，投入到新城区的开发之中。
3、继续研究土地招拍挂政策，建议政府以招投标方式为主，加大运作透明度，对待本土企业和外地开发商应有同等待遇，杜绝定向挂牌暗箱操作的不平等待遇。加大旧城改造力度和土地投放量，增加土地市场的有效供给，给予本土企业政策倾向和鼓励政策，尽量避免外来企业以高价拿地的现象，造成地王频现，房价快速上涨的不良后果。
2006年以来，我省土地有效供给以每年10%-20%的幅度萎缩。2008年，面对世界金融危机，重音投入4万亿拉动了9.6万元的内需，部分央企甚至是非房地产资质者纷纷涌入房地产界，进行了一场非理性拍卖占地为王的争霸战，一时间，全国地王频频出现，房地产市场泡沫膨胀，房价飞涨，加之城市化进程的加剧，商品房品质的提高，投资投机者增多等等因素，加剧了房价的快速上涨，促使政府一次又一次的进行政策调控，使政策出现了可变性和不稳定性，某些地方政策甚至朝令夕改，使开发商无法应对，成为及具动荡的时期，兰州市的土地有效供给更是微乎其微，定向挂牌，暗箱操作，排斥本土开发商，外来企业低价地已成惯例，严重挫伤了本土开发商的投资热情，这些现象都需要政府正视和改变的，希望多学习沿海发达诚实的先进经验，如广州在土地供应方面，他们一手抓积极主动服务，一手诈严格规范管理，在提高服务的前提下，提倡节约、集约用地。
今年以来，广州推出了招标出让的方式，投标者将以地块设计方案，对社会公众利益的考虑程度、开发商的资质、信誉都是考核因素。这一方式将是对拍卖价高者得的一种挑战。另外，广州土地出让以大地块为主，整体出让，同时对地铁实行优化组合，推出市场、实现节约与集约的目标。建议政府在土地供应方面加大对榆中东城区及秦王川新城区的土地开发利用，加大扶持本土企业的力度。
4、由于资金的原因，政府建设保障房的压力很大，建议政府制订相应的政策，人开发商参与到与保障房的开发建设之中，以减轻政府的压力，同时，增加了保障房的投放量提高了保障房的品质。
5、研究宏观调控下的新政策、新动向、坚持每月的市场调研，及时雨会员单位沟通交流、征求意见、分析研究，形成能代表广大开发企业利益的，促进市场健康发展的意见和建议，再以调研报告的形式下发给各会员单位，以起到引导行业健康平稳发展的作用。
6、研究市场新的需求，如商业地产、旅游地产、老年地产。最近几年商会会员企业逐步向多领域地产发展，进行了研究和探索，走出了可喜的一步，在商业地产方面，天水兰天集团开发建设的天水兰天商业广场，规模大，前卫时尚，成为西部商业广场得成功典范。金宝宏峰公司在陇西开发建设的翡翠新城在白银开发的苹果商业步行一条街，圣鼎国际公司在庆阳开发的圣鼎国际商业一条街都是商业地产在西部地区开发建设得成功范例。随着甘肃旅游资源的不断开发，旅游地产悄然兴起，如兴隆房地产公司在兰州兴隆山景区开发建设的别墅群，在旅游地产的开发中也领先了一步。
去年以来，老年公寓的概念已提到我们的议事日程上来，成为房地产业的又一发展方向，据调查，2009年兰州市已进入人口老年化快速发展时期，全市60岁以上老人已达38.29万人，占人口总数的12.28%,到十一五末，在兰的老年人口将达到46万人之多，占总人口的14%以上。按兰州市创建全国文明城市《测评体系》标准制订，每百位老人应拥有养老床位两张，兰州市至少需设置9200张养老床位，再加之医疗、教育、精神文化等方面的综合需求，这种适合老年人养老公寓的开发建设已提上议事日程，并存在着巨大的商机，也是急需房地产业快脱创新涉足的新型领域。今年9月，全联商会聂会长提出了老年地产的发展概念和思路。目前，兰州市有养老需求的老年人2.5万人，但14家老年福利机构却仅有床位2000多张，远远达不到养老地产的需求据了解，榆中县在第十六届“兰洽会”期间，与广东恒大集团签订开发建设的“城市花园”项目中，就有一个占地500亩，约有1万张床位，集购物、商贸、医疗保健、教育娱乐、养老为一体的“花园式”老年公寓，走出了开发建设综合老年公寓的第一步。建议政府加大对老年地产的研究和投入。
7、加大对甘肃落后地区的调研力度，研究房地产业的发展模式和轨迹，推广旧城改造的发展模式，逐步改变二、三线城市的旧城面貌，促进全省房地产业的平衡健康发展。
三、研究低碳经济下住宅产业的发展之路
2009年以来“绿色、生态、环保、健康”已经成为我们的生活主题，享受低碳生活已成为人们追求的生活方式。中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%,建筑节能减排已列入我国重点领域之一。房地产业的低碳发展，不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求，也是行业实现创新升级进抗发展的内在需求，它不仅靠政府，还要靠整体行业和全社会的共同参与。房地产企业要积极面对这场绿色革命，既是挑战，也是机遇。商会提出以下几个方面的问题供思考和探讨。
1、低碳住宅的发展，规划设计应走在前面
面对低碳经济下的住宅发展，开发企业应从规划设计入手，从节材、节能、高科技应用、环保、生态等低碳理念入手进行规划设计，从落实65%三步节能，到3A级、集成化等概念上的低碳住宅产品。在施工工艺的设计上，采用先进、科学、环保、节能的施工操作，真正实现从规划、设计、施工和使用意义上的低碳住宅概念。
2、采用环保建材与绿色能源
我国发展低碳住宅民林的最大问题就是房屋隔热保温和绿色能源的使用，大力开发和实用新型隔热一体化系统，降低房体和房间保温性能的能，从而减少对空调等能耗设备的使用，达到节能减排的目的。目前随着科学技术的发展，出现了一些采用新技术进行小区供暖和制冷的案例，减少了对常规能源的依赖。例如曾获得208年可再生能源建筑示范项目的挺进静海团泊示范项目就采取了太阳能、地热能等多种新能源技术，使得该项目每年直接减排二氧化碳一万吨以上，大大降低了居民的入住成本，具有非常好的示范作用。
3、合理利用水资源
合理利用水资源、减少浪费，开发和实用新型生活用水使用系统设备，提高水资源循环利用，降低对水资源的浪费。大力开发和推广使用污水生物处理系统，提高对水资源的重复利用效率，减少有害物质排放，达到减排的目的，大力开发和推广使用地表水清洁排放系统，加强对地表水收集储存和清洁利用，减少绿化灌溉时对水资源的使用和浪费，促进地表水与地下水的循环，提高对水资源的循环利用水平。
4、精装修是低碳住宅的趋势
我们现在的房子90%左右都是毛坯房，这只是一个半成品，重复的装修会造成资源的浪费，要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业需要不断地提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例，对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的，精装修是对低碳的一大贡献，一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾，精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。
5、发展住宅产业化
住宅产业化在欧美发展的比较成熟，它是指通过工业化生产的方式建造住宅住宅产业化不但能够提供住宅质量，还能够大大降低能耗。在日本、住宅产业化概念全方位地应用到了房屋的承建上，住宅产业化能够实现消费者和企业直接沟通使企业直观了解消费者的需求，达到资源的最优配置，尽管我国房地产企业在产业化上还处于初步发展阶段，但是已经有部分企业开始了产业化布局，万科就走在了前列。预计在2012年万科产品中住宅产业化的比例将接近70%,2014年将达到90%,如果我国房地产产业的住宅产业化比例达到10%,每年就能够减少相当于10个杭州西湖的污水排放量，减少木材砍伐量约9000公顷，节约的电力相当于11.75亿度的发电量。
6、大力宣传推广低碳环保概念
在当前形势下，有远见的房地产企业应该认识到走低碳之路是我国房地产企业的发展趋势。房地产企业首先必须提高自身对低碳经济的认识，在人力物力上都要加大投入。同时，要加大宣传力度，让消费者理解低碳住宅价格可能会高于普通住宅，但是每年的使用费用却低于普通住宅，从长远来看既是经济又环保，从而提高大众对低碳住宅的接受度。所以说，研究和推广低碳住宅，将是我们今后长远的责任和使命。
四、充分发挥商会顾问团与战略联盟的作用，优势互补，实现共赢。
1、发挥商会顾问团学习、指导、服务的职能，发扬学习地产的优良传统，学政策、学业务，开拓眼界，学习发达地区及国外的先进理念。提升行业的整体水平。
2、研究在新形势下房地产业的发展模式，创建航母化的集团模式，整合资源，配套协作，抱团发展，形成与与来达企业的竞争能力。
3、积极参与新城区的开发建设，研究如何拿地的体系、程序和办法，实现商会整体拿地的愿望。
4、继续发挥商会战略联盟的优势资源，实现强强联合、优势互补，互助共赢的局面。今年以来，战略联盟发挥的巨大作用，许多会员企业的优质产品，如外墙保温涂料、油漆、商品、建材等，已在会员内部找到了广阔的市场，为建造高品质的商品房发挥了作用。2011年，我们要继续发挥商会顾问团与战略联盟的作用，开拓思路扩大服务于合作范围，做好顾问团服务项目与战略联盟信息的整理与发布，建立优秀材料商推荐制度，设置网络平台有利于会员企业查询和服务，实现快速、便捷、准确、高效的服务工作。
五、加强组织建设、创建务实、和谐的精品商会
2011年，我们要继续发挥“代表、服务、协调、自律”的职能，尤其是突出服务职能，要充分代表会员的利益和心声，务实工作，创建和谐，为行业的健康稳定发展多做工作。
1、搞好服务工作，积极配合会员单位的各种活动，做好协调服务，使每项活动都达到圆满的效果，树立企业和行业的良好风范。
2、开拓思路、拓展领域，发展一切与房地产相关联的工作，坚持精品商会与和谐商会的理念，坚持与兄弟商会友好往来的优良作风，学习兄弟商会的先进经验，实现商会与商会、行业与行业、企业与企业之间的良好合作关系，实现信息互通、合作共赢的局面。
3、加强媒体对商会凝聚力，公信力的宣传力度，宣传商会在引导行业健康发展中的重要作用。
4、宣传树立品牌企业良好的售后服务与物业形象，促进学习与交流，提高行业整体形象。
5、加强商会员工的学习和培养，努力学习，积极进取，提高工作水平，培养一支有修养、有热情、吃苦耐劳、务实高效的员工队伍，为商会的发展贡献力量。