住房还贷计算方法是什么

贷款利息计算是浮动利率计算的，利息随着利率调整而调整。基准利率调整，还款金额也会调整，对于存量贷款（已贷的房贷），上浮（或下浮）的幅度在贷款期内是不变的，如果基准利率调整，贷款利率则在新的利率基础上进行上浮（或下浮）。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。
至于什么时候执行新利率，要根据贷款性质（商业贷款还是公积金贷款）、贷款银行和相关合同规定确定。一般有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。

住房按揭贷款还款有两种方式，计算公式分别如下：
等额本息月还款额计算公式如下（每月还款额相同）：
[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
等额本金月贷款计算公式（每月还款金额递减）：
每月还款金额=  （贷款本金/  还款月数）+（本金  —  已归还本金累计额）×每月利率

你如果是想提前还贷的话,建议你做等额本息的还款的方式比较划算,违约金的说法就看你当时这么签的了,我们银行就不收违约金,而且比公积金利率低.还可以用公积金还....最主要的是固定的.
计算方面你自己在网上贷款计算器上算吧,公积金是3.87%  
7月份利率就上调了,就不是这么多了,你自己算个大概吧