房价突然下跌之后,短期内是不会有明显的问题出现。无贷款的房产持有者会捂盘,期望房价上升;有贷款的房产持有者中,自住类大部分不会停止月供,投机类暂时因其现金流充沛,也会选择捂盘等待房价回升。对于房产企业,毫无悬念会捂盘。这段时期,房产成交量跌入低谷,形成有价无市的状态。 这之后,宏观调控的态度成为关键。如果选择了宽松的宏观环境,给了市场充分的流动性,那么前期选择捂盘的房产持有者和房产企业,会在捂盘的基础上抬高房价,从而在很短的时间内将房价恢复到原来的水平。我想这个不是大家想听的结果。大家想听灾难性的后果。 如大家所愿,如果选择了从紧的宏观环境,收紧市场的流动性,那么后果将是灾难性的。 有贷款的投机类房产持有者和房产企业中,在撑了一段时间后,陆续有部分迫于资金压力无法继续捂盘,开始接受暴跌的房价,并以这个价格开始出售房产。前期因房价突然暴跌引发的需求在此刻引爆,房产成交量逐步上升。投机客和房产企业通过低价出售的房产来补充自己的流动性。自此,房价暴跌对经济的影响拉开序幕。 对投机客来讲,其负债率少则40%,多则80%。房价暴跌后,通过出售房产回收的现金,要么刚好足够归还负债,要么还远远不够。对于房产企业,其毛利率一般20%~30%。房价暴跌后,出售房产收回的现金根本无法弥补前期的支出,高负债的房产企业很快被到期的借款逼到了墙角。两者在这个时刻都将面临无法足额偿还借款的地步。更糟糕的是,房产购买者这个时候发现,之前期待的房价回升没有出现,
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