2021美国公寓房价走势哪位知道

美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
 
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线  城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是  否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。
 
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占  23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是  1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
 
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的  123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不  虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
 
美国房市历史和规律
美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）
 
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
 
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
 
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
 
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
 
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

2016美国公寓房价271.81万，      户型：  4室3厅，7/24层          222.34平方米；
2016美国公寓房价180.00万，        户型：  3室2厅，  11/21层        188.94平方米；
2016美国公寓房价177.00万，        户型：  2室2厅，  12/38层      120.60平方米；
价格来源于网络，仅供参考

1.  沿海城市趋缓.过去几年中，西海岸和东北部大城市的房市一直热络.但McLaughlin说，美国一些最贵房市开始出现减缓的迹象.“特别是旧金山、圣荷西、南加州，以及东北部的一些城市，与去年相比房价涨幅开始有所趋缓.”
2.  南部大城市开始红火.McLaughlin预计，当西海岸和东北部大城市趋缓时，号称“低价带”(bargain  belt)的南部城市明年房市会红火.“在北卡罗来纳州的Winston-Salem一带，我们看到最大的年增长，上市的房屋很快就售出.”
位于纽约州Westchester的房地产经纪公司Silversons的老板兼总裁Michele  Silverman  Bedell也说，买家开始南移，那里的房价更便宜.“很多人正在考虑卖掉东北部的房子.很多婴儿潮一代，甚至年轻人正在考虑搬到南部，躲避寒冷.”根据Zillow的报告，Winston-Salem地区在10月31日的房屋中间价是130,150美元，而纽约市却高达599,900美元，是前者的4倍多.
3.  便利设施多的郊区.当一些买家不能在市中心买房时，他们就去郊区.但与过去不同，“人们喜欢便利设施多的郊区住房，更胜于小路尽头的安静房屋”.便利设施包括离杂货商店、干洗店、车站和其它设施近.“能够走到的距离是很大的考量因素.”Bedell补充说，年轻家庭仍然向往充满城市气息的郊区生活.
4.  岁数大的首次买房者.Richardson预计，一些X代人(35到49岁)，特别是那些有家庭但在过去还没有买房的人，将在明年进入房市.“他们有稳定的收入，没有过多受到早些时候劳工市场不景气的影响.他们错过了房市最低点的好机会，但可能准备好了明年买房.”
美国房地产经纪人协会今年早期的一份研究显示，最近买房者中，X代人只占了1/4多一点，而千禧代(25-34岁)占了32%.随着婴儿潮一代的老龄化，他们将继续减小住房，将大型独栋别墅换成较小、更易于管理的居住空间.
5.  千禧代换大房.已经有小房子的千禧代也许会在2016年寻找大房子，特别是开始有家庭的.但麻烦是，许多城市待售的房屋数量有限，因为一些房主选择改建房屋以满足需要，而不是出售.Bedell说：“人们想换大房子，但现在市场上没有多少可选择的.”