主要原因有三个:
1、合肥很有人气,过去几年人口增量显著
由于合肥2011年参与了瓜分地级市巢湖,此前的数据不具有可比性,所以只能看2012年以来的数据。
根据合肥统计局公布的人口数据,2012年合肥有常住人口757万人,到2015年增长到了779万人,3年增长了3%。看起来增幅不大,但统计局的人口数字,你懂的。
好在还有小学生和幼儿园儿童的数据,虽然也是统计局公布的,但这是“数人头”数出来的,更准确,也没有被政绩考核污染(常住人口用来计算人均GDP、人均收入,所以常常失真)。2012年到2015年,合肥的幼儿园在园儿童人数从20.54万人增长到了23.06万人,增幅高达12.3%;而小学在校生人数则从40.67万人增长到了46.37万人,增幅高达14%。同期,全国小学生人数减少了万分之四。
也就是说,最近几年合肥实际生活人口增长迅猛,这带来了大量的住房需求。
2、合肥汇聚资金的能力在上升
在东部地区,安徽跟江西一样,都是经济上的二流省份。合肥跟南昌一样,在省会城市里也是二流省会。此外,合肥旁边还有南京,南京高调建设江北新区,不仅仅是为了增加对江苏北部的辐射能力,还意在安徽。
但幸运的是,在安徽省内,合肥没有挑战者,可以集中全省的力量。从2012年到2015年,合肥的资金总量(金融机构本外币各项存款余额)从6900亿元猛增到了1.12万亿。应该说,这个量不算大,只有南京的42%,深圳的19%,北京的8.6%。但合肥的资金总量增速非常可观,高达62%。同期,因为货币超发,全国的增幅为48%。也就是说,在跟M2赛跑中,合肥大幅领先。
最近几年,安徽举全省之力建设合肥的迹象非常明显,合肥的固定资产投资率(占GDP比例)达到了100%,2015年更是达到了108.7%。在这种大建设的背景下,钱资产蜂拥进入合肥。
3、合肥楼市库存量比较低
CRIC公布的主要城市商品住宅“去化周期”,从图上可以看出,合肥跟南京、苏州、上海等城市并列,都是“去化周期”最短的。也就是说,这些城市不仅不存在“去库存”的压力,反而需要“补库存”。
人气旺、财气旺、房子少、价格低,这些因素共同作用,推动了合肥楼市的上涨。
那么长远看,合肥楼市将走向何方?我的看法是:
合肥是一个人口大省的省会,在省内没有竞争者;但省外有个搅局的,这就是南京。整体而言,这是一个弱省会城市(类似石家庄,被天津、北京搅局),没有郑州、西安、长沙、成都、武汉在省内的强势地位。
合肥近年来城区扩张规模迅猛,主要是向南发展滨湖新区,基建规模不断扩大,商品房供应规模也在上升。
合肥这一波上涨带有补涨性质。合肥比较好地段的普通住宅,可以长期看好。但基本面不支持合肥楼市有过大涨幅,如果涨幅过大、过快,则有透支未来的风险。