中国房价未来走势如何

宏观经济的周期性波动中，库存指标变化很重要。同理，房地产市场具有周期性波动的规律，尤其是在短周期当中，库存变化决定着房价变化。分析库存现状，并预测库存未来变化，可以大体上把握房价演变趋势。
　　从逻辑上分析，房价长期变化主要取决于地价、建安、人工、通胀、人口等因素，而房价短期变化则主要由市场供求关系决定。当市场持续供大于求时，房屋库存就会增长，反之则会下降。因此，要想把握房价短期动态，必须紧盯库存，以及与之相关的去化周期的变化。
　　从全国来看，有一个指标可以关注：新建商品房待售面积。这一国家统计局公布的数据，基本能代表全国新房的库存变化。短期看，截至今年8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米，其中住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。8月末，全国商品住宅待售面积同比增长27%，而今年前8个月全国商品住宅销售面积同比则下降10%。销售放慢，存货快增，二者的差距进一步扩大，说明库存压力继续增加。
　　最新公布的7月货币信贷数据不尽人意。据统计，7月新增贷款3852亿元，同比少增3145亿元。社会融资规模2731亿元，分别比上月和去年同期减少1.69万亿元和5460亿元。广义货币M2余额同比增长13.5%，比上月下降1.2个百分点。
　　7  月金融数据的回落，虽然超出市场预期，但并不令人意外，这再次验证，定向调控政策效果有限，货币政策操控方式需检讨。当然，表面看，6月信贷冲高过快，7  月回落也属正常，再加上商业银行年中冲时点考核，也使得信贷和存款均受季节性因素影响。
　　不过，这样的数据更反映出真实的金融状况。
　　其一，实体经济对贷款需求下降，包括房地产融资需求主动减少;其二，银行风险偏好降低，没有政治动员，银行不会任意扩大风险敞口;其三，宏观调控信号扭曲，市场预期延续宏观下滑轨迹。
　　宏观管理当局企图分解总量工具的做法并不恰当，不仅难以获得定向输血效果，更是扰乱了市场判断。

一是2015年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。其一是房地产市场2014年总体上保持稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。另外一方面是市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。
　　其三是房地产依然是稳增长的主力，产业是拉动其他产业的火车头，政府不会打压，而完善市场机制。其四是土地市场的火热让地方政府解决了债务与城镇化资金不足的现象。其五是新型城镇化不断放出市场需求。
　　其五是货币政策方面不会收紧，依然是稳健。目前中国主要一、二线城市楼市已经回归限购前的疯狂，但是三四线城市楼市逐渐好转的，刚性需求和改善型住房需求都是推高市场销量的原因。2014年中国房价比较平稳，保持稳中有升的态势。
　　2014年四季度房地产量价仍将处于高位，房地产市场进行风险调整后的年化收益率在4％－8％之间，仅低于信托市场，而高于股市、债市和基金市场。宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，在这些因素下，近期房地产销售回暖将持续到明年。
　　2015年房地产长效机制的推出不太现实，房地产市场价格涨势不变。2015年房地产市场也应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整不可避免。
　　一方面是房地产调控面临着改革，市场分化，调控差别化。譬如推进房产税试点，土地制度改革、调控长效机制的概念与草案会明确、住房保障体系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中国经济增长减速。
　房地产市场表现出平稳之下的变化，一是2015年房地产市场的热点城市（一线、二线城市）全面升温，三线、四线城市好转。二是高端楼市受到房产税试点与调控长效机制的推进出现波动。三是刚需市场会受到政策的大力扶持，改善需求会受到调控政策的环境和心理影响，投资需求依然被政策排除在外。四是房地产作为投资避风港，价值凸显，全年房地产市场出现不俗表现。
　　二是2015年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2015年房价没有下降的理由，①基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。②基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。③基于资本金比例不调整，到位资金足，银行（行情  专区）贷款未实紧，市场不差钱。④基于供求关系问题未解决。⑤基于房价之外因素，货币、通胀、负利率、热钱、人口增加、交通配套完善、环境的变化、新规划的落实、城市与商业基础设施的跟进等。
　　展望2015年，楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降、调控重长效构建，总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。其实房价一个劲疯狂上涨是非常的不合理，合理的房价应该是与收入增幅相匹配。
　　但是房价上涨背后的原因是最需要解决的，主要是供求关系，首先是用地供应。每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨。其次是房源供应，分为商品房与保障房。从土地转变成房子上市销售，形成市场有效的供应，短则1年半以上长则2年。
　　因此，供求关系之中最重要的是由控制需求转向增加供应，只有增加供应才能够稳定房价。但是不是希望房价暴跌，是缓慢的合理上涨，低于人均收入的涨幅。
　　如何从根本上解决房价上涨，必须从两个方面来看，一是房价上涨80％因素与来自房子本身之外，譬如供求关系与地价及货币供应量。货币供应量与房价上涨存在着密切关系，2008年底4万亿经济刺激计划与2009年9。59万亿信贷就是房价上涨的主要因素。譬如人口的流动与人口的增长幅度，对房价影响大。
　　二是只有20％的因素是房子本身带来的，地铁、交通、绿化、学校、新规划都可能带来房价的上涨。购政策最好的替代政策是税收制度调整，但现在调整税收制度还比较难。如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。
　　三是2015房地产市场政策走势趋向于稳的基调，微调与收紧依然是局部现象。房地产宏观调控政策执行至今，基本达到了四方面的调控目标：
　　1）是挤出投机需求和明显的泡沫。2）是确保保障性住房的顺利完工。3）是投资规模不降反升，没有对实体经济产生过大影响。4）是商品房的投资规模回调趋势明显。
　　其一是中央首次集体学习住房与三中全会公报及决定都会以市场化与稳定为主。基调将是以稳为主。

如果囯家的宏观调控逐步退出，房价在短时间内也很难恢复，地产老大的时代将逐步成为历史、因为风狂的开发、和楼市泡沫使目前楼市实际是供大于求、而各地方还在不停的建造，中国人口生长再快也没有造房快、加之即将出现的西方经济危机将会危及全球，老百姓宁可以有钱也不可有房、多年的房市规律告诉我们、钱波动值比房子更稳当，加之国家在一日千里的建造经适房、廉租房、同时房子又不能象其它商品可以来回移市销售、只能就地销售，如果本地房子过剩只能降价销售、除非国外吵房潮水涌入、但从目前看希望不大，2012年如果国家只要对小产权房态度温和产生可行变通过渡法规，那么中囯的房价发展在乐观的状态下只会稳步下降、悲惨的话必须跳楼而逐步回归真实，如果国宏观调控不变楼市一定会急流而下，房价泡沫逐步破裂，地产巨头逐步萎缩，后起的地产新生代将雀起，成为新的地产势力而为百姓造房。