二手房过户风险可以怎么规避

你好，这样子的话你可以试试看下面的方法介绍
二手房交易中存在不少陷阱，在购房过程中吃亏的消费者也不少。
首先，切实查明产权状况。在二手房交易中，产权证是最重要的，法律主要是对有合法产权的房屋进行保护。因此，购买二手房时，一定要清楚房屋的产权归属，凡是产权有纠纷的，或是产权不清及无产权的房子，即使房子再合适都不要购买。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
其次，现场实地详细考察房屋结构。二手房结构往往比较复杂，有些房子经多次改造后，结构可能较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致，更要现场了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成的主体结构损坏隐患等情况。
三是多方打听卖房原因。认真听取、客观了解所卖房屋周围邻居对该房其他相关情况的介绍。如该房出卖的真正原因、水电煤气供暖或其他公共设施是否欠账、是否由于违章装修改建而存在种种隐患等，以免入住后再生枝节。
四是亲自办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的。
五是预先办理二手房抵押贷款审批手续。买卖双方在交易前，最好能预先向申请贷款的银行咨询并递交申请贷款所需详细、真实的资料。房龄较老、申请人资信不高、申请资料不全等原因都会造成买方不能足额贷款。

二手房过户卖方存在风险概率较低，一般分两种情况：
一、买家全额付款，这种情况卖家可以说没有风险，一般交款后马上过户，两者几乎是同时进行的，对于卖家来说，房款已经拿到，交易已经完成；
二、买家需要走商业贷款买房，这种情况卖家需要注意一下环节即可：
1、签购房合同时，把买房贷款金额以及最晚付款时间写清楚，违约条件明确；
2、收到首付款当天去房地局过户，同时和买家去银行、担保公司签订相关合同，审核清楚合同真假，签订时一定要在银行或者担保公司进行，银行会把贷款直接放到卖家手上，所以在银行留的一定是卖家的银行账号；
3、尾款到账时间一般是7个工作日内，如果7个工作日内没有到账，要及时询问情况。

1、过户之前发生拆迁行为；如果过户前发生了市政规划折迁，则房屋的产权会被冻结，一旦冻结将不能发生过户，拆迁赔偿也只认产权人本人.
2、现产权人发生债务纠纷；产权人一旦发生债务纠纷，则极有可能会被冻结名下所有资产，以后法院处置他的资产，将优先赔偿第一次申请财产保全的债务人。

1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。
　　2、标的房屋所存在的风险。此方面的风险主要有：（1）用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；（2）房屋权属存有争议；（3）房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；（4）房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；（5）房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；（6）已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；（7）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；（8）交易房屋存有质量问题。
　　3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
　　签约时别忘对细节进行约定
　　1、注意交易房屋的权属情况。主要指审查交易房屋有无抵押、租赁或存在其他共有人。共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
　　2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。实践中，绝大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，为防止不法中介故意抬高房价牟利，购买人应该充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下与出卖人直接协商房屋价款。此外，购买人要明确交易税费的承担，房屋附属设施的价款也应该明确。购买人对中介佣金应该明确约定，包括委托价格、服务内容、佣金数额及交易失败后佣金的退还等。
　　3、必须对付款方式进行明确、具体的约定。这是签订二手房买卖合同最为关键的一点。交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，协议中必须明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间等内容，房款支付是先付款后办产权过户还是先办产权过户后付款，也必须在合同中明确约定。
　　4、注意对交房情况进行严格审查。交房时间的明确是清晰划分责任的关键，买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
　　6、权利瑕疵担保条款。购买人可以要求出卖人对所出售的房屋无权利瑕疵做出担保，以尽最大努力维护自身的权利。
　　7、关于房屋其他瑕疵的约定，如凶宅等，可在合同中明确约定。

二手房过户风险是双向的，不是单一存在的方式。过户后不给结清房款，买方在卖方不配合签署纳税、土地证办理等手续时整个买卖流程就不完整，买方也拿不到新产权证而且还涉及违约。希望我的回答对你有帮助。

二手房过户风险规避的方法：
1：大型的连锁机构有银行担保资质的，也就是说中介公司会有注册资金在银行！但是这种公会一般都是当地的A级资质中介公司，在门店都会挂有资质证书！对于你前面所说的首付充当解压金的流程是正确的，因为你自己没有能力解压，然而别人拿出一部分钱后但是房子依然是你的，在这步你没有风险。
2：房产证在别人手里但是没有本人协相关资料亲自到场他们拿在手里也是废纸一张，顶多你去房交所挂失补办也就几十块钱工本费，不用担心。按揭的大致流程是面签-审批-评估-通过-过户-放款，注意通过是在过户之前，也就是说在银行没有通过承认你的房屋能贷是不会通知你们双方去过户的。

1.了解房屋属性
　　买房前看清楚房子的产权性质，因为有些房子，如商住两用房就是不能迁入户口的。
　　2.正式过户前查询户籍情况
　　在交易之前，购买者最好要求与卖方一起到公安机关查询所交易房屋的户籍状况，做到心中有数。
　　3.在合同中明确户口卖家户口迁出时间
　　在购房合同中，应该对卖家户口迁出时间有明确限定，条款中约定具体的违约责任，到时候就算卖家没有按时履行责任，买家也可以寻求法律帮助。
　　4.留一部分尾款待过户后支付
　　在户口迁移手续没有办理好之前最好先留意小部分尾款，等户口迁移手续办理好了再支付给卖家，这样卖家的办事效率会高很多。

第一种情况，买家不可能卷款逃掉，只要是经过正规银行审批的贷款，必定有同意贷款书，一般会写明收款账户，收款账户是又业主方提供的，买家的借款是直接打到业主账户的。第二种情况，前提是你要见到同意贷款书才去交易过户，买家信用问题在出具同意贷款书钱就会解决，如果信用有问题的时出不了同意贷款书的。

普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。

（一）房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。
（二）房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说：“我曾经见过这么一个例子，当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场，结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。”
（三）卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。
（四）一房二卖的风险。如果逾期办理过户，由于房屋产权并没有发生转移，因此卖方完全可以将房屋再卖一次，从而影响到购房者的合法权益。

必须是以买卖的形式办理。
如果是全款的话，直接把钱交给银行，相当于你替卖方把钱还清，然后从银行把房本拿出来，再去建委过户。如果是贷款，需要去银行办理一个转按揭手续，然后才能过户。
你们唯一能出现扯皮问题的地方就是银行的贷款，只要还清贷款或者把贷款转到你的名下，再完成过户就没问题了。具体操作你最好找个中介，这样更严谨。

第一步：找到房源，核实房产
整个看房过程一定要多听多看，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。有些房子可能被查封、有多位房产共有人，也有可能是单位内的福利分房，有出让限制条件，这些都要在交易前了解清楚。同时房屋的共有人包括房屋潜在继承人如房主的子女、配偶都需同意卖房并提供书面证明。
第二步：签订合同，注意细节
买卖双方达成交易意向后则可以签订正式合同。合同既可以到网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。合同内容除了基本的房屋地址、建筑面积、价钱(单价和总价)、付款时间、付款方式、交楼时间、违约责任之外，涉及到房屋内物品的必须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外，若是涉及到原业主房产还在银行按揭的情况，还需写明关于赎楼的具体情况：谁来支付，需要多长时间等。买卖双方担心和在意的细节尽量都备注在合同上。二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中，应该将风险控制工作前置。尤其是与意向金有关的协议，是买家在签订协议时需要特别当心的地方。专业人士建议，不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”，这样可避免意向金直接转为定金。
第三步：向银行申请贷款(若是一次性付款，则直接跳过)
买房人向银行申请贷款，银行会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方：买受人申请贷款是否通过银行审核，银行贷款放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等。在不确定银行是否能顺利批下按揭额度的情况下，买房最好在缴税之前向银行申请，一旦银行审批不通过，房产交易可以取消。
第四步：买卖双方缴纳税款
银行审批下来后，就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担增值税和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年，则这两项税不用交。买方则需要承担契税。备注：卖方所需资料包括购房合同、房产证、身份证、户口本、唯一住房证明、原来的购房发票和契税发票。买方提供身份证、结婚证、户口本、家庭其他成员的产权情况证明。
第五步：办理过户手续，约定交房
税款缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。可以根据约定时间办理交房，也可以等按揭款下来后再办理交房。交房时，买方要仔细核对合同上的物品。而且还要与卖方办理物业管理、水电、有线电视、电话、宽带等相关过户及费用结算。

第一、审清“房屋权属主体资格”，注意“共有人”。
　　在房产交易的时候，要注意看产权证上权属人是几个，很多时候是夫妻双方。那么在签买卖合同的时候，卖家夫妻双方都应该到场，如果只来了一方，比如丈夫来了，妻子没来，那么丈夫应该拿来妻子的委托书，并且该委托书必须经过公证，以证实其委托的真实性。否则，按照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。
　　第二、仔细审核“代理人”资格。
　　有的房屋交易，房东因某些原因不能到场，让别人代理。那么，代理人的情况一定要核实清楚。最重要的一点，也是代理人是否能拿出房东的委托代理书(经公证)，也不能因为代理人是房东的亲戚，子女等而轻信。
　　在当前的限购形势下，如果是卖方，也就是房东，也要注意，对方买房是否具备购房资格。如果对方因为政策所限不能在当地购置房产的，哪怕签订了买卖合同，合同也是无法履行的(房管局不给过户的)，那么，合同无效。
　　第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆迁，是否农村集体土地。
　　被抵押的房产不能办理过户，需要先还清贷款，再根据银行出具的还款证明去房地产交易中心办理抵押注销后方可进行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;
　　如果交易房屋被列入拆迁，那么拆迁房屋是不允许过户的，通常拆迁区域也会提前发公告，要求停止交易。
　　如果房屋所涉为农村集体土地，也就是我们通常所说的“小产权房”，是不允许上市交易的，买卖无效。有些人考虑到小产权房价格低，而与农民私下交易，风险很大，因为在房管局不会给予备案，一旦起纠纷，产权人还是农民。
　　目前，经济适用房还没有放开交易。
　　比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金;被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会放心省心。
　　第四、房屋是否有租赁，有无物管费拖欠等
　　法律上有句话叫“买卖不破租赁”。房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;有部分坚持该房屋租赁在前，而且租赁有效。如果租赁有效的话，买房人必须等到租赁期满才可以使用房屋。
　　所以，房屋是否被第三人承租是买方必须要审查的内容。但是我国目前房屋租赁的登记制度并未完全开展，买房人无从查询租赁情况。律师建议，在交易时签署补充约定，或者留下部分保证金，如果没有租赁，才全款支付给卖方。另外，交易房产的物管费、电费、煤气费有否拖欠，也可以去物业那里查一查，如果等到房子买下来才发现，搞不好就要买家来承担了。
　　第五、不要“跳单”
　　法院也提醒，不要轻易跳单，一方面现在规范的中介公司也帮你承担了很多有关房屋买卖审核方面的问题，自己可以省心不少。二来，跳单，一旦被发现，中介可告违约，要支付违约金的。而违约金的数额基本上就是交易合同上约定的中介费。
　　第六、房屋贷款风险。
　　二手房买卖中大多数买方都需办理银行按揭贷款?律师提醒购房者不要轻信某些中介公司承诺的可按房屋合同价的几成办理贷款。银行对市民购买二手住房的贷款审核比较严格，?还要对所交易的房产进行严格的评估作价。所以，打算购买二手住房并准备贷款的市民应在确认贷款银行可以贷款的情况下再行购买。
　　第七、产权转移登记过程中风险。
　　买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续;若双方在合理的期限内未完成交易手续的。应积极采取防范措施;若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋被转移。
　　第八、双方的主要权利义务应当明确，附随义务要注意。
　　支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。办理过户手续是卖方的主要义务。当然合同的附随义务也是比较重要的，例如，有些人买房就是为了孩子上学，但是往往忽略户口的问题，在房子购入后，由于原房产所有人未能将户口及时迁出，致使新房屋所有人户口不能迁入，出现法律纠纷。
　　第九、合同违约责任要明确。
　　明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此建议在约定合同履行期限时应明确到具体日期，每项违约情形都要有违约责任，且违约责任的承担要有一定的拘束力。
　　第十、要随时了解国家新政，如国务院办公厅2013年2月26日发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确要求：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
　　从市场反应来看，这条对公众的反响最大。公众的第一反应是，这个20%是按总价的20%来征收的，那将是一个非常庞大的数额。但事实上，这一理解是错误的，所谓“转让所得”，其实是差额，即现交易价减去当初买入时的价格，再减去合理费用及转让过程中缴纳的税金。

1.房屋手续是否齐全房产证是证实房东对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。所以必须选择有房产证的房屋进行交易。  
2.房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继续人共有的、家庭共有的，还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同，否则无效。  
3.交易房屋是否在租买二手房时，应留意是否存在租赁，由于我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。  
4.土地情况是否清楚二手房中买受人应留意土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；同时，应留意土地使用年限。  
5.市政规划是否影响有些房东出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，才急于出售，作为买房人应全面了解情况。
6.福利房屋是否正当房改房、安居工程、经济适用房本身是福利性质的政策性住房，转让时有一定限制，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7.单位房屋是否侵权一般单位房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。买房人若未留意这些，可能会侵犯单位正当权益。
8.物管用度是否拖欠有些房东在转让房屋时，其物业治理费、电费以及三气（自然气、暖气、煤气）用度长期拖欠，且已欠下数目不小的用度，买房人不知情购买了此房屋，可能要承担所有用度。
9.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如贷款时，为买房人提供零首付服务，即买房人所支付的购房款均从银行骗贷出来。买房人以为占了便宜，但若被银行发现，将承担所有责任。  
10.合同约定是否明确二手房买卖合同虽不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节题目还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等题目均应全面考虑。

对方只有拿到房子的产证才能抵押给银行贷款。所以要先过户，这是目前的程序。至于风险控制，主要是在
1.中介要正规，可靠。不要省中介费而找个不正规的，以免联合欺诈。
2.首付款要到帐。
3.银行贷款手续同时办理，才能办理过户。而且银行贷款的收款人应是你本人，而非贷款买房人，以免他们拿到房，而不给你。
希望我的回答对您有所帮助