住宅可行性研究报告范本哪位朋友手上有

1、项目建设背景  根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。  该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。  
 2、项目概况  （1）项目名称：“风华盛世”  （2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F  （3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）  （4）规划用途：居住、商业  （5）建设单位：上海金厦房地产有限公司  （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务  （7）企业性质：其他有限责任公司  （8）资质等级：二级  （9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。  公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新
                                                                   3  技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。  （10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，  总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。  （11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和  银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。  根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。  
 3、可行性研究报告编制依据  （1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；  （2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；  （3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；  （4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；  （5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；  （6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；  （7）省审计事务所验资证明；  （8）中国建设银行江西分行资金证明；  （9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；  （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；  （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》  
                                                                   
4  4、可行性研究报告研究范围  根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。  
 5、研究结论及建议  本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。  从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

1、市场发展趋势
(1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。
老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。
在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。
(2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。
老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。
(3)要解决好老年公寓的融资问题。
融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。
首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。
如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。
(4)建立和健全养老制度和住房保障制度。
这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。
(5)建立和完善老年住房的法律、法规。
法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了《中心建筑法》，2000年起公布实行了《无障碍交通法》以及《老年人居住法》等。韩国有《老年福利法》、《住宅建设促进法》。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。
总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。
２、产品发展趋势
随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势：
规模化
随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化；
郊区化
为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访；
建筑的多样化
随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点；
功能丰富化
未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。
科技化
以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。
社区服务的专业化
作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。
3、消费发展趋势
老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。
在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本，实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加，使老年人自购房安度晚年成为了可能；另一方面，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增加，为给长辈购房提供的物质基础。
在消费观念上，传统观念的影响将随着时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增加，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的改变就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。
附件一《老年人建筑设计规范》简介
建设部和民政部于1999年5月14日联合发布了强制性行业标准《老年人建筑设计规范》，编号为JGJ122－99自1999年10月1日起施行。这是我国政府向’99国际老年人年献上的一份厚礼，是党和国家关心老年人事业、保障老年人权益法规和政策的具体体现。
建设部于1995年下发了《一九九五年城建、建工工程建设行业标准制、修订项目计划（第二批）》文件，要求由哈尔滨建筑大学主编《老年人建筑设计规范》（以下简称《规范》）。经过近三年时间，进行了大量的调查研究，对国内外的有关资料进行了分析与比较，总共对14个城市，183个调查对象进行访问调查，向66个单位征求对《规范》初稿的意见，还对比较先进的日本做了专题考察访问，于1998年底完成《规范》编制工作。《规范》的编制力求反映老年人体能心态特征，体现国内外先进经验，符合我国国情和社会实际。《规范》的定性与定量具有先进性、科学性和实用性。《规范》的实施将从根本上改善老年人的居住环境，提高老年人的生活质量，扩大老年人参与社会生活的平等机会，将获得重大社会效益。
《规范》内容由1.总则；2.术语；3.基地环境设计；4.建筑设计；5.建筑设备与室内设施，共5章10节79条组成。其中第3.4.5.章分别对各项内容做了具体的规定。《规范》适用于专供老年人使用的居住建筑和公共建筑设计。
老年人居住建筑是指老年人长期生活的场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居用的部分；老年人的公共建筑是指以老年人为主要服务对象的建筑，如老年文化休闲活动中心、老年大学、老年疗养院和老年医疗急救康复中心等。上述各建筑必须满足老年体能心态要求，为老年人使用提供方便设施。
老年人的体能与心态特征是编制《规范》的基本依据，一切规定的着眼点都从这里出发。从宏观上来看老龄阶段，即60周岁及其以上人口年龄段是个不断变化的阶段，随着年龄的增长而渐趋衰弱，表现出不同的体能与心态特征。但是也不能排除例外，体能与心态的变化与每位老年人所处的具体环境和身体素质的不同会差异很大。有的人年龄虽高但却很健壮，而有的人未老先衰，体弱多病，或者突遭意外，还有的临时生病，情况十分复杂。
为此，《规范》针对老龄阶段不断变化的特征，将老年人区分为三种状态，即自理老人、介助老人和介护老人。
所谓自理老人，即生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人；介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人；介护老人，即生活行为依赖他人护理的老年人。这三种状态并非静态不变，而是不断从前者向后者演进。因此在进行老年人建筑设计时，就不能不考虑不断变化的因素。老年人居住建筑应按老龄阶段全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。老年人公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。
老年人的体能心态，随着年龄的增长，视力会衰退，眼花、色弱、甚至失明（白内障）；步履瞒跚，行走障碍，上下楼梯甚至两脚共踏一步台阶步步慢移，有的需要借助助力扶手、拐仗或轮椅；行为动作迟缓，准确度降低，常出现无意碰撞器物现象，需要较宽松的空间环境；在心理上多有失落感、孤独感、黄昏感、冷落感，对前途会感到未来时日有限，更关心自己的健康和生活；在感情上更需要关怀，希望有人陪伴、陪谈；生活上喜欢安静，但不希望寂莫，喜欢阳光，不喜欢阴暗……。这些体能心态特征就是老年人族群的特征，就是对其生活环境的特殊要求。这是在制订本《规范》时必须予以关注的。
针对老年人体能心态特征而采取对应的技术措施就构成了《规范》的基本内容，主要体现在第3、4、5章。
第3章基地环境设计突出强调了老年人居住建筑应阳光充足，通风良好，视野开阔，安静卫生，具有良好的绿化环境和必要的设施与条件，这是老年人身心健康的需要。
第4章建筑设计依据老年人体能心态特征，对整个建筑系统做了具体规定，要求不同体能的老年人都能安全、方便的进出和使用建筑物，对出入口、过厅、走道、楼梯、坡道和电梯做了具体的尺度限定。对居室提出了低限控制要求。

XX房地产项目可行性研究报告
公司名称：*  *  房地产公司
编制人员：*  *  *
完成日期：2004-7-21
目录
调查人员声明4
第一部分：项目总论5
1.1项目背景5
1.2项目概况5
1.2.1项目名称5
1.2.2项目建设单位概况5
1.2.3项目地块位置及周边现状5
1.2.4项目规划控制要点7
1.2.5项目发展概况7
1.3可行性研究报告编制依据7
1.4可行性研究结论及建议8
第二部分：市场研究8
2.1宏观环境分析8
2.2全国房地产行业发展分析8
2.3本市房地产市场分析8
2.3.1本市房地产市场现状8
2.3.2本市房地产市场发展趋势9
2.4板块市场分析9
2.4.1区域住宅市场成长状况9
2.4.2区域内供应产品特征10
2.4.3区域市场目标客层研究10
2.5项目拟定位方案10
2.5.1可类比项目市场调查10
2.5.2项目SWOT分析11
2.5.3项目定位方案11
第三部分：项目开发方案11
3.1项目地块特性与价值分析11
3.2规划设计分析12
3.3产品设计建议13
3.4项目实施进度15
3.5营销方案16
3.6机构设置16
3.7合作方式及条件17
第四部分：投资估算与融资方案17
4.1投资估算17
4.1.1投资估算相关说明17
4.1.2分项成本估算17
4.1.3总成本估算20
4.1.4单位成本20
4.1.5销售收入估算20
4.1.6税务分析20
4.1.7项目资金预测21
4.1.8现金流量表21
4.1.9自有资金的核算21
4.2融资方案22
4.2.1项目融资主体22
4.2.2项目资金来源22
4.2.3融资方案分析22
4.2.4投资使用计划22
4.2.5借款偿还计划22
第五部分：财务评价23
5.1财务评价基础数据与参数选取23
5.2财务评价（方案1）23
5.2.1财务盈利能力分析23
5.2.2静态获利分析24
5.2.3动态获利分析24
5.2.4偿债能力分析24
5.2.5综合指标表24
5.3财务评价（方案2）25
5.4财务评价结论25
第六部分：不确定性分析25
6.1盈亏平衡分析25
6.2敏感性分析26
6.2.1变动因素一成本变动26
6.2.2变动因素二售价变动26
6.2.3变动因素一容积率变动26
6.3风险分析27
6.3.1风险因素的识别和评估27
6.3.2风险防范对策27
第七部分：综合评价27
7.1社会评价（定性）27
7.2环境评价（影响及对策）27
7.3公司资源匹配分析27
第八部分：研究结论与建议27
8.1结论27
8.2建议27
第九部分：附录28
9.1附件：28
9.2附表：28
9.3附图：29
调查人员声明
我们郑重声明：
1、  我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、  我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、  形成意见和结论。
4、  撰写本可行性研究报告。
5、  我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
6、  （其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：形成一致意见后，附后存档。
第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展情况
城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资的必要性
①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
②宗地现状
1）四周范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的社区配套
交通状况
（a）  公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（b）  宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（c）  现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
教育：大中小学及教育质量情况。
医院等级和医疗水平
大型购物中心、主要商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1)治安情况
2)空气状况
3)噪声情况
4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6)周边景观
7)风水情况
8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其他
⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1)道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他
1.2.5项目发展概况
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作情况
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展情况
1.3可行性研究报告编制依据
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评价
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与建议
1.4.8主要技术经济指标表
第二部分：市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供给与需求
2.2.3行业发展趋势
2.3本市房地产市场分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现状
整体竞争格局，供求现状
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、客户的购买偏好、购买关注的要素
9、重点楼盘描述
备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
2.3.2本市房地产市场发展趋势
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。
②供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况
（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）
2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购买人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
2.4.2区域内供应产品特征
①各档次产品供应状况
②各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
平均售价
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域内分布特征
③区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析：本案在区域市场内的机会点
⑥结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势
本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中的营销焦点问题
2.4.3区域市场目标客层研究
①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号  比较因素  典型楼盘分值  权重  拟建项目分值  备注（详细）
1  地段位置  100  40%  110  距所在片区中心的远近；  商业、写字楼为临街或背街；
2  配套设施  100  10%  115  城镇基础设施：供水、供电、排水；  社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3  规划设计  100  10%  110  规划水平、理念
4  物业管理  100  10%  95  保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5  交通情况  100  5%  80  大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6  楼盘规模  100  3%  100  建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7  产品外观  100  5%  105  是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；
8  户型设计  100  10%  105  户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高
9  发展商信誉  100  2%  90  资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10  销售手法  100  5%  110
11  其它方面  如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12  合计  106  各行权重乘以拟建楼盘分值
13  拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。
备注：
1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。
2）使我们的价格制定更客观合理。
3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目标市场定位
③项目产品定位
主要功能/建筑规模/主要技术经济指标
④价格定位：
项目  销售均价  （元/㎡）  出租均价  （元/㎡×月）  可租售面积（㎡）  备注
写字间
配套功能
停车场
住宅销售
第三部分：项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特征分析
3.1.2土地价值分析
1）估价方法和计算公式
2）估价过程
3）拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划的用途
取得土地使用权程序评估
土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。