您好:(一)宏观经济政策的调整,有利于房地产市场回暖从宏观经济走势看,2014年国内宏观经济增幅回落,加上世界上多数国家经济增长乏力,使得2015年我国经济增长面临较大压力。在2014年底召开的中央经济工作会议上,中央把“稳增长”作为2015年经济工作六大任务之首。在“稳增长、抗通缩”背景下,货币政策作为稳定经济增长的重要因素,预计将延续2014年四季度的调整思路,不仅“定向宽松”政策会继续实施,而且也存在进一步“降息”和“降准”的可能。宽松的货币环境将有利于降低购房成本和提振市场信心,有利于促进房地产市场的持续回暖。
(二)新型城镇化背景下,住房需求的增长将带来房地产市场新的发展机遇根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》,我国实现新型城镇化,重点在于落实“三个一亿人”落户城镇,这会带来城镇住房需求的持续增长,为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。对北上广深四个一线城市及部分二线热点城市来说,未来城市住房需求将呈现以下变化:
一是每年大量高校毕业生就业,带来大量新增住房需求。根据教育部公布的数据,2014年高校毕业生达到727万,如加上中等职业教育毕业生,未来我国城镇每年新增就业人才约1000万人。根据近年来的趋势,毕业生就业主要集中在一线城市和省会城市。据测算,重点城市每年新增毕业生10-20万人,北上广深相对更多一些。毕业生在给城市带来新增就业的同时,也增加了当地住房需求。以深圳为例,预计未来几年,每年因毕业生来深就业将新增住房需求约10万套(包括购房需求2万套、租赁需求8万套)。
二是一亿农业人口落户城镇,将促进城镇住房租赁需求增长。到2020年要实现一亿农业转移人口落户城镇,每年预计新增城镇人口1700万人、600-1000万户。由于新增的农业转移人口住房消费能力较低,其住房消费领域主要是城镇现有存量住房的租赁。以深圳为例,预计未来几年,每年将新增住房租赁需求10万套左右。
三是城镇棚户区和城中村改造,将促使改善性需求持续增长。根据“三个一亿人”目标,到2020年,大约一亿生活在城镇棚户区和城中村的常住人口需要改善居住条件。根据住建部有关数据分析,预计未来全国城镇每年将新增改善性需求3.15亿平方米,需求规模巨大。以深圳为例,目前深圳市住房自有率仅为30%,而北京、上海为70%,广州90%,远高于深圳;在未来新型城镇化背景下,若不考虑新增人口带来的需求,仅计算改善性需求,按照当前常住人口无房家庭450万户、年新房供应11万套测算,当住房自有率达到北京、上海目前水平,需求实现时间需23年,故而改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析,预计未来6年,改善性需求每年将在15万套左右。
综上分析,在我国新型城镇化背景下,我国房地产市场特别是北上广深等一线和二线热点城市的房地产市场,将面临良好的发展机遇;以深圳为例,在2014-2020年期间,每年住房市场新增的买卖需求约17万套,租赁需求约18万套。然而,因大城市新增土地资源的稀缺,未来城市更新难度的加大,以及存量商品房规模有限、二手房供应能力不足,未来住房买卖市场难以有充足的供应量满足市场需求,并存在房价持续上涨的可能。未来,在新型城镇化背景下,充分挖掘大城市住房市场供应潜力,是保持房地产市场乃至宏观经济稳定健康发展的主要目标。