“小产权房”并非一个法律上的概念,只是由于近些年来在全国范围内迅猛发展,才出现的社会上一个约定俗成的说法。小产权房是指在农村集体土地上建设的,销售给本集体经济组织以外的单位或个人的,没有取得合法房产证明的房屋。它一般是由村民自己或乡镇政府或由乡镇政府联合房地产开发商在集体土地上建设的。小产权房已经成为社会关注的一个焦点问题。 小产权房危害具体表现在以下四个方面:购房者权益无法保障;侵占耕地,威胁国家粮食安全;损害国家利益、地方财政收入;损害农民权益、影响社会稳定。《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)对小产权房作出了间接的、禁止性规定。国务院及其职能部门从1999年开始,出台了一系列的政策严厉禁止小产权房,然而收效甚微。 小产权房的产生和发展不是偶然的,有着深刻的现实原因和制度原因。直接原因包括:城市房价过高,住房保障体制不健全,小产权房价格低廉三方面。政府职能缺失,有关部门监管不力是小产权房泛滥的重要原因。小产权房产生的根本原因是集体土地使用权流转受限,集体土地使用权不能自由流转,只有通过国家征地,将集体土地转变为国家土地,才能由国家将土地使用权转让给开发商用于房地产开发。国家实际上是通过单一制垄断了土地使用权的交易市场,剥夺了农村集体土地所有权主体对集体土地的最终处分权,变相地夺取了农民集体和农民的财产。同时国家征地制度存在公共利益泛化和征收补偿过低的问题。随着市场经济的兴起和深入发展,农民丧失了保护土地的积极性,农民以自有的智慧和力量采取自有的独特方式实现自己的利益诉求,成为一件必然的事情。 所谓纳入保障房体系,全国工商联认为,可将小产权房独立于商品房和保障性住房外的另一种城镇房屋类型,在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点,赋予农民集体土地流转权,使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”,其根本属性并不是大产权房,而是类似于经济适用房和公租房的保障房,从而扩大城镇住房供给来源。另外,把小产权房与保障性住房建设有机结合起来,将部分存量小产权房转化为保障性住房。具体方式可采取三种:地方政府按照合理价格直接收购存量小产权房,将其作为廉租房或公租房并按照现行政策分配给合格的租赁者;地方政府按照合理价格租赁存量小产权房,再作为廉租房或公租房转租给合格的租赁者,其中廉租房差价由政府承担;直接将存量小产权房确定为公租房,严格按照公租房要求开展租赁经营活动。