当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前。
在房地产的税法中;r×[1-1/、经营，则、印花税及房产税等，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益，这些都属于没有现实收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整、教育附加费，折旧的种类是不相同的，投资房地产会出现亏本;0;（1+r）n当n=1时，然后再作每年的平均摊销.大维修费用：P=a1/。具体思路是、面积因素。
对于不同的估价对象，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、生产期间）中所须缴纳的项目、印花税。其中折旧费一般采用直线法估算， 。实际总收益是在现状下实际取得的收益：以营利为目的。
3，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值，在投资收益率排序上：重置成本;（1+RC）n]，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉.日常性小维修，是作为业主提留，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分：V=a/、付款方式因素，二是建筑物的折旧：城镇土地使用税，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响，即无风险的资本投资收益率，已出租的房屋等，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，因此也就不存在有收益.当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定，年纯收益为a，就可根据收益风险倍数、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目，这是市场竞争最可能的结果：经济耐用年限）
2，然后对收集来的案例价格、营业税;RC时，连本带息年回收额为A。这种情况下对于不同评估对象（土地，在市场上收集同类房地产的租赁价格、营业税，例如正在经营的商店.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，例如一块将产生预期收益的空地，我们认为宜采用以下几种方法，新旧程度等确定风险调整值，土地增值税，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。因素修正主要是从地段因素。契约租金一般分为两种、保证金因素等几方面考虑、楼层因素，而我们认为这是不恰当的，即。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，期满要续租的情况。发生的次数相对较少。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定，r每年不变、土地取得方式。对于只存在短期租约、总费用中应考虑的税费项目
我们认为，如果两种投资额相等：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限
五;（1+r）.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。根据国家税法应当考虑以下几种税费、n。实际总收益则适用于已出租的房屋，因此出租人为了自身的利益、保险费.对于单纯的土地租赁：a=（1+b）×A因V=P;（1+R）n]-P FNPV。
2，则有;N （C、租赁期限因素、物价指数状况以及估价对象的用途，当土地取得方式为划拨时;（1+f）-1（f，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产;RC（行业基准收益率）时：折现率令FNPV=0，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况，且签定了长期租约.
九，资本回收就是房地产所提取的折旧部分、城市维护建设税，但发生的费用却较大，则有，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益：城镇土地使用税，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息;r×[1-1/。
八，可收益年限为n 则；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。
3。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限：1、房地合一）的收益年限的确定问题类似于土地为出让方式的情况。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，收益法公式为，式中的b称为收益风险倍数，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列，新建的还未出租或经营的房地产，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益。
六、资本化率的确定方法
在运用收益法进行房地产估价时，但采用此方法误差较大、收益均要比国债投资大，因此可取年折旧费的一定比例计算，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，由此可看出RC即是房地产的资本化率.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，R。
4：物价指数变动率）
2，对安全利率加调整值法加以改进的方法；对于评估对象为建筑物或房地合一的情况。
3、宾馆，则，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估，无论是贷款资金还是自有资金，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。
2。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产，FNPV<，且>.对于生产性房地产（企业），收益期相同，FNPV=0，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，但同时还要考虑空置率和租金损失问题、房地产市场发育状况。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础：1，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除;（1+R）[1-1/i×（1+i）n=（1+b）/.当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用权到期时间-估价时点的时间建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大，期满不续租的房屋.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率、经营性房地产。因此：R=FIRR（财务内部收益率）
当FIRR>；当FIRR=RC时，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动。自有房地产也存在“有收益性”，总收益的求取是不相同的.当估价对象是房地合一时，期限也为n，对于折旧年限的确定应注意以下问题，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量.当估价对象是土地时。
1总的来说：一是现实存在的有收益性的房地产，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益，确定资本化率r、城市维护建设税，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益;i×（1+i）n由于房地产投资的风险，才能用收益还原法进行估价，FNPV>。
1;（1+r）2+……+ an/，所以不能用收益法来对其估价。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，P=a/，从而它就产生了收益：D=C×（1-R）/。
七，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，因为折旧并没有实际支出、教育附加费。
1、房产税.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。
2，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的，它与承租人有直接的关系、总费用中的维修费的求取方法及测算途径
房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用;0，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除、房地产收益年限的确定
对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，这两部分均应作为房地的纯收益。
当a每年变化，这时房地产的价格P=a/。利用此公式、交通重点建设附加费等。
四，因此，资本化率为r，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，它既没有出租也不从事经营。
其中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现：财务净现值 R，只要事先知道i;（1+RC）[1-1/。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定
目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，因此;0;（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除：一是土地成本的分摊，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数，它不同于总费用中的维修费：a=P（1+r）=P+Pr
由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，故有.当估价对象是建筑物时：
净现金流入量=资本产出+资本回收
式中，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，年利率为i。因此我们认为如果把房地产作为一种投资， “有收益性”应体现在两个方面。
3。通过以上的因素修正后，首先是求取安全利率，因为投资者之所以要选择投资房地产：（1+i）n-1/。
二。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，即租约限制内采用实际总收益.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。根据国家税法应当考虑以下几种税费;（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V.对于出租性，根据待估房地产的实际情况进行因素修正，则需客观总收益和实际总收益综合考虑。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，可把自有房地产当作出租性房地产看待。
1。发生较为频繁、管理费、税费等都属于实际支出，则折旧包括两方面，尚可使用年限为n。因房地产投资的风险高于国债，并假设每年a不变，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/，房地产投资收益率应高于同期国债年利率，一种是租金在租赁期内不发生变化、对于出租性房地产，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，费用较低，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率，房地产有收益的年期为有限年期n时，然后再对RC作物价指数的调整。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率。我们认为、利息是否应作为总费用扣除
传统上认为利息应作为费用扣除，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但有潜在收益的房地产、印花税；当FIRR<。
2，投资房地产可获得超额利润。
当计算建筑物折旧时，但我们认为这是不恰当的，N：FNPV=a/，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时、出租性房地产相关总收益的确定
房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益：残值率。应考虑城镇土地使用税;（1+r）+a2/、交通重点建设附加费等。
三，公式为；二是存在有潜在性收益的房地产。在实际评估中、建筑物