房产抵押的风险有哪些

2024-03-29 10:00:13 (36分钟前 更新) 505 6386

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1.抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性,以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
2、变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
5、经济性风险。
目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。
1.抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性,以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
2、变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4.社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
5、经济性风险。
目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。
兜兜有糖sd 2024-03-29
房产抵押贷款可能存在的风险:
  (一)租赁权对抗的风险 (二)抵押登记权的风险  (三)土地性质引发的风险  (四)土地用途变更的风险 (五)在建工程抵押的风险  (六)共有财产抵押的风险 (七)抵押房产评估价格的风险 (八)房产处置执行难
房产抵押贷款可能存在的风险:
  (一)租赁权对抗的风险 (二)抵押登记权的风险  (三)土地性质引发的风险  (四)土地用途变更的风险 (五)在建工程抵押的风险  (六)共有财产抵押的风险 (七)抵押房产评估价格的风险 (八)房产处置执行难
密云汉子 2024-03-16
《中华人民共和国担保法》第五十五条  :城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
根据第三十六条,也就是“房随地走”的原则(房屋是不可能没有土地使用权而独立存在的,因此不能单独设定抵押权),抵押权实现时,地上房屋一并处置。对于处置价款,土地抵押权人有没有优先受偿权呢?根据第五十五条规定,新增房屋的处置价款,抵押权人是没有优先受偿权的,但法律规定了应当同时抵押,因此,对于原有房屋的处置价款土地抵押权人应当是有优先受偿权的。
《抵押管理办法》规定的就更严格了一些,“房屋抵押时所占用的土地必须同时抵押。”那就是说,如果土地没有同时抵押是不合法的。不知你们行办理抵押登记是怎么通过的?
综上所述,无论土地还是房屋,实现任何一项抵押权时,土地和房屋都不能分开来处置。至于处置价款的优先受偿权,《担保法》第五十四条是有规定的,“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:(一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿……”就看办理抵押登记的先后顺序了。
以上个人看法,仅供参考!我做房地产估价和土地估价五年了,没有遇到过房屋和土地分开来担保的情况,一般银行都不允许这样抵押的。
《中华人民共和国担保法》第五十五条  :城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
根据第三十六条,也就是“房随地走”的原则(房屋是不可能没有土地使用权而独立存在的,因此不能单独设定抵押权),抵押权实现时,地上房屋一并处置。对于处置价款,土地抵押权人有没有优先受偿权呢?根据第五十五条规定,新增房屋的处置价款,抵押权人是没有优先受偿权的,但法律规定了应当同时抵押,因此,对于原有房屋的处置价款土地抵押权人应当是有优先受偿权的。
《抵押管理办法》规定的就更严格了一些,“房屋抵押时所占用的土地必须同时抵押。”那就是说,如果土地没有同时抵押是不合法的。不知你们行办理抵押登记是怎么通过的?
综上所述,无论土地还是房屋,实现任何一项抵押权时,土地和房屋都不能分开来处置。至于处置价款的优先受偿权,《担保法》第五十四条是有规定的,“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:(一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿……”就看办理抵押登记的先后顺序了。
以上个人看法,仅供参考!我做房地产估价和土地估价五年了,没有遇到过房屋和土地分开来担保的情况,一般银行都不允许这样抵押的。
渴望丰收 2024-03-04

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