爆料：小区停车位定价应与业主协商
近日,住在上海市黄浦滩名苑的数位车主反映,小区物业发布了停车收费规定“要么按每小时10元的临时停车标准收费,要么花45万至90万元购买车位”。这样的规定太霸道,有逼迫购买车位的嫌疑。开发商淞南房地产相关负责人称,开发商拥有车位所有权,目前停车政策是要么临停要么买。记者以业主名义询问他,公示的价格是否应当与业主协商?他反问:“这还需要协商吗?”记者在调查中发现,自2015年国家放开停车服务费之后,申城不少业主都遭遇到小区停车费的“刁难”。
如果没买车位,粗略估算,每天开车进出小区三次,该小区业主每月在小区停车费上要花费4500元。这相比政府定价取消前仅花几百元停车费而言,高得离谱不说,还不容商量,如此霸道规定让谁碰上估计都不好接受。
按照开发商的说法,小区的停车位所有权归开发商,怎么定价由开发商说了算。果真如此吗?物权法第70条、第74条规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。由此说清了两个事,一是小区内的停车位分规划建设的相对固定停车位和小区内共有道路上的临时停车位。二是前者是通过出售、附赠或者出租等方式确定归属;后者则为业主共有。根据谁建设谁受益原则,开发商有权定价固定车位,凭什么对业主共有的临时车位也坐地起价呢?
根据物权法第76条规定,有关共有和共同管理权利的重大事项,由业主共同决定,决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即“双过半”。《物业管理条例》第43条规定了业主大会或业主委员会可将共有管理事项委托给物业公司。如果说政府定价时代,小区地面停车费定价权一定程度上还掌握在政府手中的话,那么,从政府取消此项定价后,定价权就应转移到了业主手中,由业主委托物业管理。
现实中,取消定价后开发商得以控制停车费定价的一个关键原因,与目前业主话语权的实现难得要领,业主组织尚未形成气候直接相关。据报道,以北京为例,约75%的小区还没有业主大会,业主委员会能良性运行的小区少之又少。在这样的格局下,业主与以开发商支持为主的物业在权利委托对话中力量悬殊显而易见。
遇到这样阶段性的问题,政府不能对业主定价权遭遇到的现实困境袖手旁观。取消定价后,北京规定了小区停车费的变动和调整必须“双过半”,鉴于业主委员会维权困难,北京市相关部门将研究业主共同决议的其他机制和形式。半年前,上海物价局也声明正制定小区停车费议价规则来应对不合理定价。在此,再次呼吁政府能加快进度,尽快出台有力举措,保护业主应有权益。
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