成都装修网 8月1日讯 上周四，成都商报推出“成都售后返租式系列调查”之后，有读者投诉，香江全球家居CBD涉嫌售后返租这一模式。目前成都采用返租、包租经营的专业市场越来越多，其中家居、建材类专业市场更是层出不穷。之前开发并陆续开业的这一类家居专业市场目前经营究竟如何?近日，成都商报记者对香江全球家居CBD项目展开了调查。
本周一，成都商报记者前往目前成都家居专业市场较为聚集的城北新都龙桥，对2011年国庆节和2012年国庆前夕分别开业的香江全球家居CBD1馆和2馆的经营状况进行了调查1馆相对于开业初期经营出现下滑，2馆目前经营不理想，而原计划今年国庆节开业的3馆现在也“不好说”。
返租销售模式仍在继续
市工商局：宣传涉嫌严重违规
销售调查
承诺前3年高返租，现在仍在销售
香江全球家居CBD销售中心工作人员告诉成都商报记者，投资者购买商铺的前3年将交付香江方面委托经营，年租金回报分别为8%、9%、10%，这部分一次性冲抵购房款。从第4年开始，商场就按照市场租金价格定价，投资者将按照真实经营情况收取租金，管理方将提留租金的10%作为管理费，剩余为投资者收益。
“经营情况好不好，你要相信自己的眼睛，没看见那么多空铺啊!”香江全球家居CBD的1馆是目前整个龙桥最成气候、名气最大的家具商场，但4楼的一名商家告诉成都商报记者，到现在为止4楼还是有不少空铺子，经营是好是坏不难判断。随后，成都商报记者又来到了2馆，该馆去年国庆前夕开业，眼下的经营似乎陷入了困境。“现在2、3楼也有撤场的商家，4楼就只有三、四个商家而且还是今年五一才入驻的，商场给了一个季度的免租期，但我们申请下一个季度还要免房租，不然经营无法维持。”一位4楼的商家如此表示。记者在现场看到，4楼现在大量的店面还没有装修，2、3楼也有撤场留下的店面，而整个号称10余万平方米的商场里，顾客数量目测估计也就只有数十人。一位1楼的商家告诉成都商报记者，即便是上周末举行的“决战暑假”促销活动，“来的人也不多，这个月销售额只有五、六千元，对商家来说肯定亏本，这个销售额连工资都发不起还要交房租水电”。
成都商报记者辗转与1馆内一家具品牌负责人李总(化名)取得联系，上半年，他1000多平方米的门店销售金额“从去年的每月七八十万元下降到四五十万元”，但其在成都区域的销售业绩反而增长了30%，李总觉得在香江的门店“拖了后腿”，这是口岸价值降低的直接体现。他同时表示，第一批进场经营的商家确实都挣了钱,两年前开发商为了卖后期的铺子不计成本地进行了大规模的营销活动，商场人气才会在短时间内聚集。
市工
商局
宣传承诺投资回报、返租都属严重违规
成都市工商局市场监督管理处相关负责人昨日在接受成都商报记者采访时表示，商报上周四《售后返租重出江湖》的新闻报道已经引起了市工商局的高度重视，同时今年第二轮针对包租、承诺投资回报率的集中整治行动已经拉开，任何承诺包租、承诺投资回报率的广告都是违规行为，这一段时间将集中整治这一类违法违规的广告宣传，市民可以拨打12315进行投诉。
这位负责人同时进一步透露，任何形式的广告都不能出现违规，这就包括开发商的DM单、楼书、外墙广告等。在香江全球家居CBD的宣传楼书上，开发商打出的“买到香江商铺即赚三倍”这一类广告语均涉嫌违规。
律师
说法
开发、销售、后期包租经营若是同一主体，涉嫌违规
四川君合律师事务所主任律师郑书宏认为对于商铺包租的认定比较简单，就是开发商既出售商铺同时又取得投资者所购买商铺的委托经营权。相关法规规定，商业地产开发商和后期经营不能是同一个主体，但现在很多项目开发商和经营方实际上是同一个控制人。如果商铺的销售方是香江，推广和运营也是由香江自行投入管理，这似乎就暗示了商业地产开发、销售、后期包租经营是同一主体，存在违规的嫌疑。前3年到期后如果后续经营不好租金收益下降，众多投资者与商场经营管理方难免会存在巨大的矛盾和纠纷隐患，投资者在购买这一类商铺要有足够的风险意识。
经营至今还有不少空铺
潜在风险：租金如何保证
经营调查
宣传月租水平与实际金额存在较大落差
记者在现场看到，号称十多万平米的香江全球家居CBD2馆每层应该在两三万平方米以上，但4楼装修开业的商家只有3、4个，经营面积目测一两千平方米。
据香江全球家居CBD置业顾问倪凯介绍，目前1馆、2馆可售部分基本售罄，现在销售的是3馆2、3楼铺面，2楼每平方米单价是9000元到1.3万元，3楼单价是7000元到1.1万元。据倪凯介绍，目前1馆1楼的每平方米月租金是80到120元，最高到每月150元/平方米;1馆2楼当时售价是7000元左右，现在每平方米月租金80元左右，3楼当时卖价6000元左右现月租金50元到70元，当时售价在5000元左右的4楼现月租金40元左右……按照这个说法，香江全球家居CBD目前的租金水平相当可观，真实情况是否如此?
在1馆拥有门店的李总告诉成都商报记者，2011年其负责的家具品牌作为首批次进场经营的商家有巨大优惠，第一年免租金，而目前月租金每平方米只有40元，“低价租金只是针对首批次入场的大商家，但据我所知现在至少70%到80%的商家都是当初首批进驻。”成都商报记者从2馆的部分商家处获悉，由于今年以来生意不好，香江方面下调了租金。“1楼按理月租金是50元/平方米，但近来生意不好，现在的月租金是25元/平方米。商场是以每一个季度来公布租金执行政策，还不知道这个优惠政策执行得到多久。”2馆1楼的一位商家坦言近来亏本严重，经营如果不扭转不排除撤场的可能。
与商家们透露的实际租金比较，香江全球家居CBD置业顾问报给成都商报记者的租金存在较大落差。当然开发商和投资者都希望香江全球家居CBD的租金能够尽快上升到当前房价算得过账的水平，但后市确实存在众多不确定性隐忧，市场对香江家居CBD也提出了更高的要求。
企业
回应
“专业市场的培育期至少是3年”
针对整个市场目前人气缺乏的现状，成都香江全球家居CBD的招商经理姚远在接受成都商报记者采访时表示，一个新口岸肯定需要培育，新市场发展成熟也需要一个过程，“专业市场的培育期至少是3年”。成都商报记者从商家获得的信息是今年的生意比不上去年，一位1馆的商家就表示，“去年每个月成交额一般都是20多万元，但今年生意出现下滑，最近两个月每月就10万元。”
老陈是运营专业市场项目的资深人士，两年前曾服务于香江全球家居CBD，“2011年国庆节，香江全球家居CBD的1馆开业极为火爆，但短短两年市场行情已经发生巨大变化。现在家居的上游产业房地产受到调控，限购限贷下买房的少了买家具的人自然变少;还有就是竞争加剧，单单在龙桥就有家和家园、中润欧洲城、列维士等众多家居市场，再加上龙桥之前家具厂直接改成的家具展厅、市场，区域竞争异常激烈。”
为了说明未来市场的影响力，香江全球家居CBD置业顾问倪凯告诉成都商报记者，待3馆开业之后，60万平方米的香江全球家居CBD规模比现在八益家具城和太平园家私广场加在一起还要大。不过，他也承认，现在区域内有的家居商场每平方米月租金已经是个位数。
名词解释
返租销售
也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。
法规背景：
1996年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
今年1月5日，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。
三问
香江全球家居CBD
3年租约
成都商报：1馆前3年包租期明年到期，香江方面会将收益权移交给业主，业主自行收租之后投资收益能否达到之前预期?如果行情不好经营业绩持续下滑，是否有补救措施?
香江商业集团企划营销部邮件回应：首先，香江全球家居CBD销售商铺采取委托经营的方式，并没有采取包租。其次，对于1馆3年委托经营期限到期之后，香江将与业主共同确定今后的经营方式，保障投资者的收益。
记者调查：最早开业的香江全球家居CBD1馆目前1层商铺月租金号称超过100元/平方米，在目前的香江全球家居CBD宣传资料上，其1层商铺“当前租金”更是高达210元/平方米·月，但据成都商报记者了解，目前仍然有商家享受的是40元/平方米·月的租金政策，实际租金恐怕远低于香江对外宣传的租金水平。
经营现状
成都商报：当前1馆、2馆经营不佳，作为开发商如何看待目前面临的运营困难、危机?是否有行之有效的应对办法?近来成都家居专业市场整体走弱背后究竟是什么原因?
香江商业集团企划营销部邮件回应：目前香江全球家居CBD 1馆和2馆已经开业，2馆销售价格略高于1馆销售价格，从5500元/平方米到12000元/平方米不等，各区域的租金因为位置、楼层的不同，从40元/平方米到120元/平方米不等。目前我们3馆有少量商铺对外销售。
香江全球家居CBD自2011年10月正式开业以来，就不断创造多个行业奇迹，创出全行业销售新纪录，几乎所欲进驻的品牌都取得了远超市区专卖店的业绩，2012年9月2馆开业时，也吸引了来自西部数十万的顾客前来购买，成为年度商家关注的焦点。
从2012年起国家加大对房地产调控，作为房地产关联性行业，整个家居行业普遍受影响，全国各地的家居卖场销量也相对以前有所下滑，目前成都家居市场整体走弱，一方面跟地产调控有较大的影响，另一方面也跟市场竞争加剧、家居行业改造升级有关系。在这种情况下，香江全球家居CBD联合商家频频主动出击，事实上香江全球家居CBD不仅顺利开出2馆，经营面积大幅增加，2013年3号馆招商也进展得如火如荼。
记者调查：2馆经营已有一年，有商家反映今年以来经营下滑明显，部分商家和商场管理方还出现“扯皮”。为了吸引商家驻场经营，2馆在租金上给出了优惠，商家透露现在4楼是免租、1楼租金有的优惠至25元/平方米，这与开发商在宣传资料上公布的首层租金210元更是相差甚远。
新馆开业
成都商报：目前3馆的招商据说不理想，尽管也有不少商家和香江方面签约但观望情绪浓厚，现在进场装修的商家极少。3馆按照这样的招商、装修进度，原定今年国庆节开业是否会推迟?
香江商业集团企划营销部邮件回应：自2013年5月我们在新会展中心召开香江全球家居CBD西部罗浮宫招商新闻发布会以来，在短短的几个月时间里，就有数百家品牌家居建材厂商签约入驻香江，目前已有商家陆续进场装修，近期由于天气原因，雨涝、高温，对商家入驻装修进度有一定的影响，我们目前正在协助商家消除这些不利因素的影响，确保按计划开门营业。
记者调查：成都商报记者在现场看到进场装修的商家极少，商家表示“还在观望”，按时开业有难度。在3馆现场，一位内装配套商向成都商报记者表示，原计划今年国庆节开业的3馆现在进场装修的商家只有不到10家，内外施工、装修似乎都陷入停滞。前文所述的李总与香江全球家居CBD签订了入驻3馆的协议，但现在他开始打退堂鼓。“现在香江全球家居CBD几乎每天打一个电话催进场装修，但据我所知，3馆招商很不理想，听说2馆的商家还在因为租金和商场扯皮。如果进场光装修就得投入五六十万元，按照这个趋势还不知道能不能经营好。现在已经签约3馆的商家都存在很大的观望情绪，大家都想看看再说。”
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